香港地产股业绩出炉 机构看好板块进入盈利上行期

财联社10月7日报道，新世界发展（00017.HK）发布最新财报后，香港主要地产股的业绩披露期已接近尾声，仅剩领展房产基金将于11月公布中期业绩。

结合新世界发展的财务数据以及摩根大通的最新研究报告来看，经历长期调整的香港地产板块正呈现出“核心经营企稳、账面减值出清、派息防御稳固”的结构性分化态势。摩根大通在报告中明确表示，除非出现激进加息或宏观趋势超预期逆转，香港地产股板块已正式进入盈利上行周期。

香港地产股整体韧性犹存，派息底线普遍较为稳固。

从盈利层面看，行业内生修复动能有所显现。多数样本企业实现利润正向增长，除信和置业（00083.HK）与恒隆地产（00101.HK）受市场环境拖累导致利润承压外，其余主流房企的核心业务均表现出复苏迹象。即便是面临较大财务压力的新世界发展，其核心经营利润也实现了逆势大幅回升。

从派息层面看，防御属性突出，分红预期较为明确。板块内多数上市公司的每股派息维持“至少持平”或实现正增长，仅新世界发展因优化资产负债表及应对减值而调整了分红。稳固的股息兑现能力为板块在利率博弈期提供了显著的防御支撑。

新世界发展账面减值大幅出清。作为最后披露业绩的重资产房企，新世界发展公布了截至2026年6月30日止的2025/2026财政年度业绩公告。财务数据显示，报告期内公司收入约199.92亿港元，同比减少27.78%；核心经营溢利约77.02亿港元，同比增加28.02%。

利润端仍录得亏损。报告期内，新世界发展本年度亏损约268.18亿港元，上一财年亏损约163.57亿港元，同比增亏63.96%。其中，公司股东应占亏损约281.49亿港元，上一财年亏损约163.02亿港元，同比增亏72.68%。

需要指出的是，新世界发展的百亿级账面亏损主要来自非现金会计减值，不会直接冲击现金流。相反，核心经营溢利同比大增28%、经常性营运净利润三年来首次转正，印证了摩根大通关于“核心获利已然转正”的判断，表明房企最艰难的经营底部正逐步过去。

周期研判与预测方面，板块已迈入上行通道，驱动逻辑转向宏观与结构。

财务增长指引显示，未来两个财年盈利与股息预计双双稳步上行。摩根大通预测，香港地产板块整体将迎来温和且持续的内生修复，盈利与分红中枢均呈上移态势。

股价驱动力正在切换，财报催化因素让位于利率预期与细分动能。展望2026年第四季度，业绩发布带来的短期情绪催化将逐步减弱，板块估值的中长期中枢将由两大主线主导：一是宏观流动性环境，即全球降息周期推进路径及本地资金成本变化预期；二是细分赛道景气度，即不同资产类别的供需格局分化与租金修复动能。

板块配置策略上，建议优选中环核心资产，收租物业优于开发商。

在资产细分偏好排序方面，中环写字楼与核心零售优先。摩根大通对细分资产类别的偏好顺序维持不变：中环办公楼>零售物业>住宅>非中环办公楼。其中，中环办公楼与零售物业受益于核心商圈客流回暖及优质租户粘性，抗跌属性与租金定价权更强；非中环办公楼则受新增供应放量与空置压力拖累，复苏节奏预计相对滞后。

在标的属性选择上，收租型业主的抗风险能力明显占优。摩根大通明确建议“收租型业主优于综合开发商”：开发业务面临外部扰动，重资产开发商更易受到境外直接投资政策约束、去化周期拉长等潜在不利因素拖累；而收租业务现金流能见度高，纯收租型投资物业兼具高能见度的稳定现金流与降息周期下的估值修复弹性，配置性价比显著更优。

（文章来源：财联社）

原标题：香港主要地产股业绩收官 机构称板块已步入盈利上行周期

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