实探国庆深圳楼市：价格不再是买房决定因素

今年的“十一”黄金周被多数业内人士看作是判断楼市回暖程度的关键节点。10月6日，记者前往深圳龙岗、龙华等片区，对多个在售楼盘进行了实地探访。采访中了解到，国庆假期期间，开发商推优惠的意愿明显增强，送家电、打折让利、现金减免等促销方式层出不穷，而实际看房人数与往年同期相比基本持平。

一些接受采访的一线销售人员表示，来访量虽有所上升，但成交并未同步跟进，购房者的决策周期被拉长，比价心态也更重，市场分化显著——个别项目依然保持活跃，但大多数楼盘的热度较9月下旬有所下降。

与此同时，记者了解到，当前政策利好与理性观望情绪并存，多数购房者更加看重交付安全和产品品质，价格已不再是唯一的决定因素。

优惠力度加大、成交节奏放慢

国庆期间深圳楼市热度究竟如何？

10月6日临近中午，记者来到深圳龙岗区远洋城营销中心时，现场仍有五组以上的客户在场。该楼盘置业经理陈作尧向记者介绍，远洋城主推户型为65至89平方米，价格在200万元至300万元之间。假期期间，远洋城推出了“送家电+额外让利1至2个百分点”的组合优惠，吸引了不少刚需购房者；截至当天，已成交30多套房源。

类似的情况也出现在同处龙岗区的新世界188项目，该项目针对“十一”黄金周加推了约180平方米的大户型产品，并同步推出让利1至2个百分点的优惠；而位于龙华区的金地启曜则根据不同户型，提供了4万至12万元的现金优惠。

乐有家研究中心监测数据显示，10月1日至5日，深圳乐有家门店新房签约量同比上升9%，二手房签约量同比上升11%。

值得一提的是，10月1日当天，深圳一手住宅看房量环比增长超过169.3%，签约量环比增长160%，到访量达到9月中旬以来的最高点。

多家机构将假期首日的突出表现归因于政策效应的集中释放。8月28日，央行、住建部等多个部门在同一天发布三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三个层面重构房地产基础制度；9月29日，财政部等三部门进一步明确，自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，实施期限暂定为1年。

在走访过程中，记者注意到，深圳多个成交靠前区域的楼盘人气冷热不均——有的项目单日接待近20批客户，也有项目整个下午仅有2至3组到访。

龙华一位资深置业经理向记者坦言，今年“十一”黄金周的实际签约转化率略低于预期，“购房者的决策链条中‘犹豫期’明显缩短了，但‘比价期’却拉长了——新政提振了信心，但客户不再冲动入市，而是货比三家之后才做决定”。

事实上，这种“理性回暖”在成交结构上表现得尤为突出。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市大概率会呈现“结构性银十”的格局，成交量环比有所回暖，但难以出现量价齐升，热度将集中在高性价比、区位优越、品质突出的项目上；市场整体“好盘少、一般房源多”的供需错配问题依然存在。

结构分化：谁在买、谁在观望？

当前，购房者群体的心态也在发生更深层的变化。

计划在龙华购买首套房的高女士给记者算了一笔账：贴息政策加上长周期房贷，省下来的利息不是一个小数目。“但现在不会急着下手了，最关心的是开发商能不能按时交楼，不想踩坑。”她的顾虑并非个例。记者在走访中发现，交付安全性已经取代价格因素，成为不少购房者的首要考量。

供给端的变化也在重塑市场竞争格局。随着新版住宅项目规范落地以及深圳“计容新规”推行，新一代住宅产品的得房率普遍达到90%以上，部分项目甚至超过100%。

有行业专家表示，符合好房子标准的各项指标正在成为购房者决策的核心权重，其优先级逐渐超过了地段和学区等传统因素，新规产品对旧规库存的冲击也在加速市场分化。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍对此的判断是，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，房子的价值锚点正从“涨不涨”转向“好不好”。

二手房方面，深圳市场需求的层次正在向上延伸。相关数据显示，9月以来，深圳二手房成交总价1000万元以上占比达到17.1%，较8月提高了4个百分点。链家东大街店商圈经理陈广志认为，深圳二手市场的修复正在向改善、高端等更多需求层次延伸。另据深圳贝壳研究院监测，10月1日至5日，贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长23%。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，国庆假期的相关数据直观反映出前期政策红利持续落地推动了市场成交向好。不少购房者选择在假期集中看房、节后签约。节后能否出现补签“小高峰”，将是检验这轮回暖成色的关键。对于开发商而言，在需求分化、供给分层的市场环境下，仅靠优惠让利已经不足以打动潜在购房者，产品力与交付确定性才是决定胜负的关键。