REITs定位大调整 普通公募投资不再受基金买基金约束 有望撬动千亿增量资金

公募REITs的产品定位出现重大调整，投资端资金来源有望进一步拓宽。证监会近日就公募基金运作管理办法公开征求意见，普通公募基金投资REITs将不再受原有FOF投资比例限制，转而按普通证券集中度规则进行监管。机构测算显示，这一制度变革落地后，REITs市场可能迎来千亿级别的增量资金。

此前，公募REITs被归类为“公募基金产品”，普通公募基金投资REITs须遵守“基金投资其他基金”的比例上限，例如10%的限制，因此公募资金参与REITs更多通过FOF产品实现。

10月9日，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见，其中REITs产品定位的调整引发投资者广泛关注。

《运作办法》第六条将“不动产投资基金”与股票基金、债券基金、货币市场基金、同业存单基金、基金中基金、期货和衍生品基金、混合基金并列列出。第三十八条则明确，公募基金投资REITs时不适用投资“其他基金”的比例限制及FOF相关规定，而是按照一般证券投资的集中度规则管理。

兴业证券宏观固收研究刘郁团队认为，尽管REITs在法律形式上属于公募基金的一类，但普通公募基金投资REITs时不再简单视为“基金买基金”，而是主要按证券集中度逻辑管理。这有助于普通股票、混合、债券等基金依据合同配置REITs，也可能扩大机构投资者来源。

近年来，REITs投资端的机构化趋势加快。华泰证券固定收益研究团队对2026年基金中报的统计显示，REITs机构投资者持有占比升至97.44%，持有人户数较2025年年报平均下降11.58%，户均持有份额增加8.44%，筹码进一步向机构集中。

不过，除原始受益人外，REITs的机构投资者仍以券商自营和保险资管为主。按总市值计算，截至2026年中报，REITs持仓中原始权益人及关联方占比约41%，券商自营占比约16%，保险资金占比约5%。

2025年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”。

实际上，自今年二季度起，越来越多的主动管理型“固收+”基金，包括混合债券型二级基金和偏债混合型基金，已将公募REITs纳入投资范围。产品募集说明书显示，今年已有约110只新发“固收+”基金将公募REITs纳入可投范围，合计发行规模约660亿元。

此外，首批公募REITs指数基金已于今年6月获批、7月成立，合计为公募REITs市场带来近12亿元增量配置资金。

中泰证券REITs分析师陈希瑞指出，权益基金过去未参与REITs市场，如今可将REITs作为资产配置工具，对冲纯权益组合的波动。固收基金此前仅有二级债基参与，而《运作办法》落地后，“固收+”产品可基于自身风险收益目标自主提升REITs配置比例，作为权益增强的备选标的，优化组合收益波动比。

据陈希瑞测算，《运作办法》明确基金投资REITs按证券投资管理，或带来千亿级增量资金。目前非货公募基金规模为24.3万亿，假设后续配置REITs比例在0.1%至0.5%之间，潜在增量规模为240至1200亿元。

国泰海通固收分析师汤志宇认为，本次《运作办法》征求意见稿为FOF之外的其他符合条件公募基金配置REITs提供了更清晰的制度依据，但资金来源拓宽并不意味着资金必然流入，实际配置仍取决于产品的风险收益吸引力。

（文章来源：财联社）

(原标题：REITs定位大调整！普通公募投资不再受“基金买基金”约束，有望撬动千亿级增量资金|公募REITs面面观)

(责任编辑：6)