桂浩明谈房地产板块：是困境反转还是超跌反弹？

■ 桂浩明

9月的A股市场正处于震荡回调之中，却意外地出现了一个亮点：长期低迷的房地产板块突然走强。

以万科为代表的部分个股在短期内反弹超过40%，从走势上看，仿佛有摆脱底部、开始发力的迹象。与此同时，房地产行业也传来不少利好消息，比如一些城市对房贷期限政策进行了优化，中央财政也推出了首套房贷款贴息措施。受此影响，市场上开始出现房地产行业将迎来困境反转、地产股有望大幅上涨的声音。

客观而言，房地产板块此次突然上涨，并非完全没有依据。地产股已经连续下跌多年，涨幅远远落后于两年前“9·24”行情启动时的大盘表现。跌得多了自然会涨，这本身就是证券市场的一条基本规律。

从行业角度观察，经过多年持续调整，部分房地产企业资金链断裂、项目无法交付等风险，已经在某种程度上得到化解。虽然整体负债率依然偏高，但相比前几年的财务高危状况已有所改善。随着市场对其可持续经营能力的担忧逐渐减轻，面对价格较低的股票，自然有人会产生抄底的想法。

在此背景下，房地产行业的政策利好相继出台，尤其是管理层多次强调“稳房价”，这在客观上推动了相关股票的上行。特别是在10月长假前的最后一个交易日，房地产板块大幅低开后被迅速拉升，不少个股当天还收出中阳线，做多力量的韧性由此可见一斑。

不过，笔者仍然认为，当前A股市场中房地产板块的行情，本质上属于超跌反弹。就行业自身而言，景气度依旧处于低位，很难想象短期内会出现根本性转变。

从宏观角度看，中国大规模城镇化进程已进入后期，以房地产和基建拉动经济的增长模式已经终结。这几年房地产经历了漫长的出清过程，存量已在相当程度上被消化，同时新增投资和新开工面积也大幅萎缩。

进一步来看，随着人口开始减少、结婚人数下降，房地产的刚性需求也在走弱。再加上人们对收入预期趋于谨慎、消费意愿不足，这在很大程度上抑制了改善性住房需求。在这一背景下，全局性的房地产行业仍难以真正摆脱价格下跌、成交量缩减的被动局面，行业自然也很难获得大的发展空间，其股票要全面走强，恐怕条件并不具备。

换一个角度说，房地产股票的投资逻辑与其他股票并无二致，关键还是要看成长性和经济效益。如果现在投资者是因为看到财务压力减轻、亏损收窄甚至出现微利而开始买入，那无疑是期望后续能实现趋势性扭亏、营收增长和大幅盈利，这样公司才有望获得较高估值。但目前的现实是，开工面积有所下降，房价难以回升，而且从交易层面看，市场已经逐步转向以存量为主的格局。

对于房地产开发企业来说，在这种情况下实现利润快速增长，难度极大。当然，近期出台的利好政策对于增加和释放有效需求仍有积极作用，但其能在多大程度上扩大购房者范围，还需要进一步观察。国内内需不足的问题已经持续数年，政府也采取了包括消费贷款贴息在内的多项举措，但效果并非立竿见影。那么，类似政策推广到房地产领域，又怎能指望它马上见效呢？

回到房地产股票的话题，既然困境反转的基本条件并不存在，那么当前的上涨只能定性为超跌反弹。从某种意义上看，这也说明板块正在构筑一个较大的底部，但即便底部形成，也不意味着会立刻上涨。经济走势可以是L型，房地产股票为何不能？对于看好地产股的投资者来说，认清这一点十分必要，也就是对后市不宜抱有过高期望。长假后房地产板块的市场表现，似乎也印证了这一点。

本文由作者首发金融投资报