保租房REITs拓展二三线城市 回报率成房企转型入场券

2022年，美联储大幅加息令全球资本市场承压，中国楼市在“房住不炒”的政策导向下率先挤出泡沫。在高利率与低流动性的双重挤压下，房企命运出现明显分化。恒大、融创等曾依赖高杠杆扩张的企业，深陷清算、重组和资产抛售的困局；而华润置地、招商蛇口等具有央企背景的房企，则默默开辟了新的发展路径。

就在恒大挣扎于债务危机之际，汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日登陆上交所，开盘涨幅即超过30%，从获批到上市仅耗时18个工作日，创下公募REITs市场的新速度纪录。同年，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日同样录得30%的涨幅。这些案例说明，在同样的“三道红线”约束下，有的房企仍在偿债，有的却已开始收获。其背后反映的是行业从“盖楼”向“管楼”的深层转型。

土地财政的退潮来得异常迅猛。2022年，全国土地出让收入首次降至6.69万亿元，同比下滑23.3%；2023年继续萎缩至5.80万亿元，降幅13.2%；2024年进一步跌至4.87万亿元，同比下降16%。四年间累计跌幅超过60%，土地出让金占地方财政的比重曾超四成，如今已骤降至13%左右。“卖地—盖楼—再卖地”的旧循环已然失效。

在这一背景下，REITs被推至台前。2022年5月，国务院办公厅发文将保障性租赁住房纳入REITs试点。开发商可将已建成且能稳定收租的保障房、园区、仓储等资产打包，在交易所公开募集资金。这一模式既帮助开发商回笼现金，也让地方政府从一次性卖地转向长期收租。2025年，证监会又将写字楼、酒店等资产纳入REITs试点范围，新增发行20单，全年新发加扩募合计募资超过470亿元。

招商蛇口是这条新路上走得最远的房企之一。它同时推进产业园REIT、保障性租赁住房REIT和商业不动产REIT申报，成为国内唯一在三条赛道上均有布局的房企。2026年，蛇口产园REIT启动二次扩募，拟注入光明科技园楼宇及前海妈湾的仓储物流设施；太子湾商业REIT的申报也在同步推进。存量资产正逐步转化为可流通的金融产品。

不过，REITs并非所有企业都能轻易涉足。底层资产必须能够产生持续稳定的现金流。中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华润有巢REIT的出租率长期保持在97%至99%之间，租金收缴率几乎达到99%至100%。这类资产要求长期运营能力和信用背书，而这正是民营房企的短板。

对龙湖、万科等民企来说，转型面临三大障碍：低成本资金匮乏、运营能力偏弱以及产权不够清晰。因此，多数民企只能通过出售优质资产来补充流动性，最终沦为被收购对象。这种分化波及众多从业者的生计。开发岗位员工所熟悉的技能在新模式下几乎无处施展，行业转型对他们而言意味着职业前景的剧变。

即便如此，REITs也并非包治百病的灵药。当前保租房REITs的回报率偏低，二级市场平均年化分红率仅约3%，吸引力有限。而且，如果仅靠一线城市核心地段的高租金来维持收益，这一模式能否复制到二三线城市？地方财政紧张时，是否会催生新一轮只为上市而包装的项目？一旦金融资本退潮，微薄的租金回报又能否覆盖项目的长期维护成本？

REITs解决的是增量问题，而烂尾、停工项目以及“保交楼”任务，仍需依靠行政力量和时间来消化。过去支撑中国房地产的粗放逻辑已走到尽头。当购房者开始关注回报率，开发商转向靠“管楼”而非“盖楼”盈利，这个行业才算真正改变了生存方式。未来，“买房”是否会被“买REITs份额”所替代，人们是否还愿意为一套住房背负三十年贷款，这些都值得深思。