老楼加装电梯难题怎么破？未来5年全面改造老旧小区

57.5万台电梯被纳入国家规划，加装电梯正从“能装就装”转向“该装就装”。

在国务院新闻办9月18日举行的发布会上，住建部城市管理监督局局长张强披露了一组数据：“十五五”期间，全国计划新开工改造11.5万个城镇老旧小区，更新和加装住宅电梯57.5万台。

不妨算一笔账。“十四五”期间，全国累计加装电梯约12.9万部。而新目标年均11.5万台，这意味着将比过去五年的年均水平增长近五倍。

这已不再是“鼓励探索”，而是将硬性指标写入了国家规划。更引人关注的是，住建部副部长陈绍旺在发布会上透露的另一条信息。

最新版《住宅项目规范》将电梯配置门槛从7层降至4层，4楼及以上住宅均须加装电梯。过去7层以上才要求配电梯，如今大量建于上世纪八九十年代的6层、7层老楼都被纳入覆盖范围。政策口径已然改变，从“能装就装”变成了“该装就装”。

但我认为，真正让各地僵持多年的加梯困局出现松动信号的，并非目标数字有多大，而是几道制度性门槛被同时拆除了。

**钱从哪来、人怎么谈，两道死结同时被拆**

加梯难，从来不是技术问题。一是资金，二是一楼住户是否同意。先说表决规则。《民法典》第278条规定，本单元专有部分面积和人数均超过三分之二的业主参与表决，参与表决的业主中面积和人数均超过四分之三同意，决议即对全体业主具有约束力。换言之，“一户反对、全楼停摆”的旧逻辑已难以成立。

武汉走在了最前面。今年1月1日起施行的《武汉市既有住宅加装电梯条例》，将“一户申请即可启动”写入地方性法规。过去为凑齐联名签字要跑断腿，如今一个居民就能发起意愿征询，还可通过“安居链”APP线上提交。

再说资金。2026年超长期特别国债首次覆盖加装电梯领域，全年2000亿元支持“两新”设备更新资金已全部下达。补贴方式从过去的定额标准改为按楼层分档：4至6层每台补25万元，7层及以上每台补30万元。楼层越高补贴越多，精准匹配高层住户的受益程度。

我认为这套补贴逻辑比过去合理得多。高层受益最大，补贴向他们倾斜是对的。但低层住户的利益也需有制度性保障。南通海门区直接从财政补贴中计提固定金额，给一楼每户补偿3.5万元、二楼每户1.5万元。这笔钱由财政支出，而非让高层邻居承担，省去了低层住户的尴尬和邻里之间的矛盾。

上海在低层补偿上的力度更大。上海住建部门2025年上半年公示的327台加装电梯项目中，一楼平均补偿10.2万元，部分紧邻入户阳台、采光严重遮挡的户型补偿突破15万元。

资金来源也有了新通道。成都明确允许子女提取公积金为父母加装电梯，湖北黄冈将加装电梯提取限额从4万元调整为据实提取。资金不足的问题正通过多种渠道合力解决。

**施工方式的革命，正在解决扰民和管线两大顽疾**

加装电梯还有一个被低估的堵点。过去现场焊接钢架、搭建脚手架，工期至少三个月，噪音和粉尘让周边住户苦不堪言。很多矛盾不在于装不装，而在于施工过程实在难以忍受。装配式技术彻底改变了这一局面。

江夏区今年9月完成了全市首台装配式模块化加装电梯的竣工验收，井道等核心构件全部在工厂预制，现场通过螺栓拼接，全程无需电焊切割。江苏佳乐花苑的项目更为直观：基坑施工一周，工厂预制15天，运抵现场后整体吊装仅需3至4小时。正常情况下两个月内即可交付，施工全程居民可正常居住和出行。山东博尔特公司的模块化技术将钢结构井道安装时间从20天压缩到了1天。

管线迁移过去也是个大麻烦。水、电、燃气、通信管线错综复杂，迁移费用动辄两三万元。成都的做法值得关注。国网成都供电公司对产权范围内的电力迁改实行免费，增容也不花钱。审批流程同样在大幅压缩，湖北将办理时限从60个工作日压减到20至25个工作日，递交材料从20份精简到9份。

电梯装完只是第一步。后续电费、维保、年检费用如何分摊，是很多小区装完之后遇到的第二道坎。目前广州、宁波等地试点“电梯综合保险”，由保险公司承担日常维保和故障维修，居民按年缴纳少量费用。有的小区每户每年分摊三四百元，避免了因费用扯皮导致电梯停摆。这一模式将后期管理的不确定性提前锁定，让加梯这件事真正能长久运转下去。

**有人已经跑通了，有人还在原地打转**

各地推进的差距，用两组案例就能看明白。

长沙“十四五”期间既有住宅加装电梯超过4000台，改造老旧小区2103个，惠及居民近30万户。他们依靠社区搭建协商平台，组织召开30多场居民议事会，党员干部入户率达到百分之百，设计图纸、公示制度、财务状况全部公开。

杭州冠山小区的做法也值得一提。楼道长和热心居民先上门沟通，社区再把不同楼层的住户请到一起商量。嘉元广场和迎春北苑则用首台样梯带动后续加装，邻居来看看、坐一坐，对噪声和使用体验有了直观认识，参与意愿自然就上来了。

但另一边，郑州顺河路45号院6号楼2单元的基坑，从2021年被挖开，到2026年先后被填平了3次。14户里只有5户有房产证，被归为单一产权拿不到补贴，公示后又有5名业主反对，报送联审的材料至今都没交齐。

杭州、宁波等地尝试的“共享电梯”模式，由企业全额垫资建设，居民按月付费使用。杭州钱塘区二楼每月19元、七楼每月139元。这对收入偏低、一次性筹资困难的小区来说是一条路。但我注意到一个数据：杭州已出现部分小区乘梯人太少、运营企业亏本的案例，有的项目三成电梯在赔钱。

共享电梯能解决“装不起”的问题，但解决不了“用不起来”的问题。乘梯人数不够，运营方撑不下去，最终受影响的还是居民。我认为，共享电梯更适合作为过渡方案，不能当主力模式来推。真正让加梯可持续的，还是政府补贴加居民合理分摊这套基本盘。

57.5万台的目标意味着接下来五年，全国每天都有几百部电梯在老楼上安装。这件事的难点从来就不在钢筋水泥上，而在于能否让一栋楼里住了几十年的人，找到一个大家都能接受的方案。

国家已经把制度障碍清掉了，把资金缺口补上了，把技术路径打通了。剩下的，考验的是基层治理的耐心和智慧。一部电梯装不装得成，折射的是一个社区能不能把事商量明白。这个能力，比任何补贴都珍贵。