上海40年公寓续期需补缴7成地价 商办土地续期政策引关注

今年8月初，上海市正式出台了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，针对商业、办公、教育等非住宅项目土地使用权到期后的续期问题作出规定。上海由此成为继广州之后，第二个推出工商业用地续期政策的一线城市。值得注意的是，该指导意见并未涉及住宅用地到期后的续期问题，续期是否收费？商住公寓、商铺等物业又将受到怎样的影响？围绕这些话题，记者于8月19日采访了相关专业人士。扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

《民法典》为住宅续期"护航"，"自动"成为核心关键词

针对普通百姓最为关注的住宅用地续期问题，戴德梁行南京及合肥公司总经理王飞强认为，住宅续期"没有问题"。他指出，目前国内70年产权的住宅用地距离大规模到期还有很长时间，相关讨论并不紧迫。更重要的是，法律层面已有明确规定，《中华人民共和国民法典》中写明："住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。"

王飞强强调，"自动续期"是法律赋予的权利，无需老百姓自行办理申请手续。他还特别提及，此前温州曾出现部分产权住宅需按一定比例补交土地出让金的情况，之后国土资源部在2016年明确表态，以"两不一正常"（不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续）的过渡性办法处理。记者查询后也了解到，目前成都等多地主管部门已明确，住宅建设用地使用权期间届满的，无需提出续期申请，可正常办理交易。

住宅续期收费或将采用两种模式

关于未来住宅续期是否会收费，王飞强表示，目前业界主要有两种观点：一是免费续期，即实行"两不一正常"，百姓无需提出申请、不收取费用、正常办理登记手续；二是借鉴香港的"差饷"模式，结合房产税进行征收。

所谓香港"差饷"模式，是指在土地契约续期时无需补缴地价，但须每年缴纳相当于相关土地应课差饷租值3%的地租。不过王飞强指出，这种征收未必每年强制缴纳，有可能在房屋出售时一次性征收。"截至目前，还没有相关机构对此展开讨论"，他说，《民法典》中也有"续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理"的条款，短期内尚无定论，更没有明确的执行方案。

40年产权公寓或将面临补缴"大考"

与住宅续期形成鲜明对照的是，上海此次新政对商住公寓、酒店式公寓、商铺等非住宅物业带来了较大压力。王飞强告诉记者，商住公寓、酒店式公寓等物业本质上属于办公或商业性质，产权年限一般为40年或50年。按照上海新政，这类非住宅用地使用权到期后，若不补交土地出让金，依据政策规定土地将被收回。

"对这批物业来说，绝对是一个非常大的打击。"王飞强直言。

那么，补交的标准是什么？记者了解到，补交的土地出让金依据土地评估价确定，通常由政府组织专业评估机构进行评估。根据上海此次出台的方案，续期土地价格不得低于其所在级别基准地价的70%，即上海设定的底线为"基准地价的7折"。

作为参与非住宅续期政策研究的专家，王飞强对此持有不同意见，他认为7折的标准"有一点高了，我们建议能够把它再放低一点，放到4折。"

他进一步解释称，首先应结合物业的实际情况实行差异化收费，对于长期合法经营、为城市经济发展做出持续贡献的物业，政府应给予奖励和优惠。反之，对于低效用地或长期闲置的物业，则可提高续费标准，甚至不予续期、直接收回。

"土地续期，既不能只算政府的财政账，也不能只算企业的经营账，归根到底，算的是一座城里千千万万市场主体与普通百姓的民生账。"王飞强说道。

校对 潘政