北京现房销售细则落地 几大关键点解读

9月24日，距离“8·28”地产新政发布已接近一个月，北京率先推出地方执行细则，对封顶预售、按揭放款试点、土地款分期支付、现售定金制等方面做出明确细化。

以下为几项核心要点：

1. 8月28日之后新发布公告的土地（即“新项目”），若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶。

2. 按揭放款时点方面，8月28日后取得预售许可证的项目，统一要求在竣工备案后方可放款。

3. 为保障在途项目平稳过渡，细则按三类情况分别施策，符合条件的项目可按原有预售政策执行。

4. 为减轻房企资金压力，8月28日后新公告出让的土地款，允许两年内分期缴纳且不计利息。

5. 现房销售项目中，房企在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，定金金额不超过总房价款的1%。

证券时报记者采访的业内人士表示，北京细则采取“新老划断”与分类推进的方式，既严格执行中央标准，又结合北京实际情况，留出一定的适度宽松空间，有利于开发商继续在北京拿地投资，也将为其他城市提供参考。预计后续更多城市将跟进落地执行细则，从而缓解因政策不确定性引发的市场观望情绪。

符合条件的在途项目可执行原预售政策

新政规定，新项目申请预售时，单体建筑应完成主体结构封顶，并需提交由项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目预售资金将实行全额、全过程监管，须在项目联合验收后方可解除资金监管。

对于在途项目，新政按三类情况分别处理：

一是8月28日（含）之前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证（简称“工规证”）但未取得预售证的项目，明确其预售条件、预售资金监管等按原有政策执行。

二是8月28日（含）之前，已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，原则上按新预售政策执行；各区政府若确认能够按时建成交付，在加强预售资金监管的前提下，报市级部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

三是8月28日（含）之前已出让土地的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目相关规定执行。

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，这种“老项目老办法、新项目新办法”的安排，有助于保障存量在建项目的开发节奏稳定，避免集中停工和交付风险，防止短期市场供给出现断崖式下滑，为房企留出充足的过渡期来消化现有项目。

合硕机构首席分析师郭毅也对记者表示，“8·28”地产新政前拿地、未及时取得工规证的项目可谓松了一大口气，因为这些项目此前是按照原有预售条件和回款条件来做投资判断的。北京细则既坚定执行中央标准，又结合北京实际给出适度宽松，有利于开发商继续在北京拿地投资。

新取得预售证项目统一竣备后放按揭

对于市场高度关注的按揭放款时点，新政明确了北京市统一执行的政策：8月28日后取得预售证的项目，须在竣工备案后方可发放按揭贷款（含公积金贷款），按揭资金应通过受托支付方式划入预售监管账户。

张大伟指出，过去房企依赖提前预售、快速回笼购房者按揭款来滚动拿地、扩张规模。新政实施后，预售回款时间大幅延后，现房项目更要等到完成房屋首次登记后才能正式销售，资金沉淀周期明显拉长。房企不能再靠购房者预付款充当建设资金，必须依靠自有资金和开发贷款完成主体工程建设。资金门槛提高将直接筛选市场主体，资金实力弱、高杠杆运营的中小房企拿地意愿会明显下降，而资金稳健、融资成本低的头部房企更具竞争优势，行业优胜劣汰将进一步加速。

张大伟同时指出，新政还配套了信贷激励措施，加大对现房项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度，开发贷按工程进度分批投放，定向用于工程建设，在严控资金风险的前提下保障合规项目的合理融资需求，避免优质项目出现资金断档。

新公告出让土地款可两年分期免息

为缓解房企资金压力，新政明确，8月28日后新发布出让公告的住宅用地，土地款可分期缴纳：首付款在签约后30日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至两年内缴清，且不计利息。

为优化营商环境、从源头支持市政配套与商品住房同步交付，新政还明确支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持力度，推动入市用地达到“七通一平”。

张大伟表示，在预售回款周期拉长的背景下，土地款延期缴纳政策减轻了房企拿地初期一次性大额资金支出的压力，有助于平衡拿地成本与建设投入。同时，土地供应坚持“人、房、地、钱”统筹，优先沿轨道站点布局，推进拿地即开工、土地做到“七通一平”，减少房企前期配套投入，提升土地开发效率。土地端减负与销售端收紧形成政策组合，既守住交付安全底线，又避免土地市场快速降温。

现房销售定金不超过总房价款1%

新政明确，自8月28日起，新项目优先选择现房销售。房企须在房屋首次登记后编制现房销售方案，申请现房销售备案。同时要求所销售房屋及土地使用权不存在抵押、查封等情形。

在现房销售过程中，新政规定房企可在取得工规证后与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。若房地产开发企业违约不能按期交房，购房人有权按合同约定提出解除定金合同。

新政还进一步规定，房企须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均纳入该账户管理；北京市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。

张大伟认为，对购房者而言，新政最直接的利好是购房安全显著提升。新出让地块预售必须主体封顶，或直接现房销售，房屋主体质量、户型、配套均可实地核验，大幅降低买到烂尾或货不对板房屋的风险。预售资金全程封闭监管、按揭延后发放，杜绝预售资金被挪用，从制度上保障房屋顺利交付。现房销售阶段仅可收取不超过总房款1%的定金，限制房企提前大额收取购房资金，降低购房者的前期资金风险。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，总体来看，北京采用新老划断与分类推进的方式，将为其他城市提供参考借鉴，预计接下来更多城市将落地执行细则，缓解因政策不确定带来的市场观望情绪。