上海发布商品住房销售制度改革意见 加强预售管理推动有序发展

上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四个部门近日联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（简称《实施意见》），该文件将于2026年9月28日起正式生效。此次出台的《实施意见》涵盖了六个方面的政策措施，包括强化预售管理、推行现房销售、实施主办银行制度、加强融资支持、优化土地供应管理，以及加强质量监管和市场秩序规范。

一、全面强化商品住房预售管理

（一）明确预售条件，完善管理机制。根据《实施意见》，对于2026年8月28日之后新发布出让公告的商品住房项目，若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶。预售资金将实行全额、全过程监管；只有在项目通过综合竣工验收后，方可解除资金监管。

（二）对在途项目分类施策，确保平稳过渡。《实施意见》规定：第一，对于2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但尚未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售时，预售条件和资金监管等仍按原有政策执行。第二，对于2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新取得土地项目的预售管理政策执行；但为保持市场供需平衡，各区政府在确保项目按时建成交付的前提下，加强预售资金监管，并经市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。第三，对于2026年8月28日（含）前已发布出让公告但在8月28日之后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，若在2027年底前上市，预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管须遵循新政策规定。

二、有序推进商品住房现房销售

《实施意见》规定，自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目应优先选择现房销售；对于实行现房销售的项目，需在土地出让公告中向社会公开相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

《实施意见》还明确推行现售定金制度，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。若开发企业违约未能按期交房，购房人有权按合同约定解除定金合同，开发企业须依法返还定金并承担违约责任。

三、实施主办银行制度

《实施意见》明确落实主办银行制度，自2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。若贷款银行单独提供开发贷，则该贷款银行为主办银行；若贷款银行组建银团提供贷款，则银团贷款牵头银行为主办银行。

《实施意见》规定，房地产开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入该账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按规定实施资金监管。

四、加大融资支持力度

《实施意见》明确：第一，规范个人按揭贷款发放，自2026年8月28日起取得预售许可证的项目，须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应通过受托支付方式支付至资金监管账户。第二，加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按市场化原则满足合理融资需求，确保开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持。第三，促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

五、优化土地供应管理

为强化规划引领、资源统筹和市场导向，《实施意见》明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

《实施意见》明确土地价款允许分期缴纳。对于2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款须在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；根据市场和项目需要，经规定程序决策后，可再延长一年；分期付款不计利息。

六、持续加强质量监管和市场秩序规范

为加强政策协同，提升住房建设品质，切实维护购房人合法权益，《实施意见》还提出，实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监管，维护良好市场秩序。