越南楼市突然降温 地产股跌入至暗时刻

越南房地产市场近期出现明显降温，地产股遭遇大幅下挫。截至10月9日，越南多只热门地产股仍在继续走低。自年初以来，越南最大房地产企业Vinhomes的市值已缩水约48%。知名开发商An Gia、TTC Land以及西贡房地产公司的股价在一年内普遍下跌50%至60%，跌至2022年越南楼市危机以来的最低水平。就在去年，越南还是全亚洲楼市涨幅最大的国家，一年内上涨48.75%；而今年，随着货币政策周期转向、全球流动性收紧，当地房地产市场再度陷入困境。

在这个GDP年均增速达8%的国家，许多人快速积累财富都离不开“土地”。有当地专家指出，越南12000多名百万富翁中，90%的人投资了房地产。越南首富范日旺从建设小区、别墅、度假区，到开办医院、学校、商圈，打造出一个涵盖“越南人一生”的商业帝国。即便经历大跌，其掌控的Vinhomes市值仍超过200亿美元，高于李嘉诚旗下的长实集团，也超过日本地产巨头住友不动产。

河内到处都在施工建房。一位中介直言，从打好地基、周边还很荒凉的时候买入，等房子建成就能获得丰厚回报。四五年前，买一栋Vinhomes联排别墅只需60亿到70亿越南盾，如今已涨到230亿到250亿越南盾（约合600至650万人民币）。在几百米外，Vinhomes开发的高端小区Ocean Park，一位中介个人在2023年购入了一套两居室，面积67.5平方米，当时买入价接近30亿越南盾，现在已涨到50多亿越南盾，超过130万人民币。

薛超是越南首望地产的总经理，早年留学海外，主修经济学和工程专业，毕业后从事澳大利亚、欧洲的海外地产销售。2019年初，他选择到越南发展，感觉像是抽中了“时代的奖券”。当时，河内每平方米均价大约6000至7000元人民币。薛超认为这仅仅是“前奏”，因为河内房价还只有胡志明市的一半。他在河内设立办公室，经手的楼盘项目如今卖到2万人民币一平，价格基本翻了3倍。另一位本地中介告诉21记者，从2021年到2026年，河内房地产价格大约上涨了50%到60%；若从2017年算起，至今已暴涨300%。

胡志明市起飞更早。世邦魏理仕数据显示，2021年至2026年间，该市一手公寓价格年均上涨约14%，二手市场价格年均涨幅约为12%。据《全球房地产指南》统计，2025年越南房价一年内上涨48.75%（经通胀调整），增速领跑全亚洲；过去五年，越南楼市涨幅达到103%。在越南，许多市民的住房成本是家庭年收入的30倍以上，远高于国际可负担性基准的3至8倍；戴德梁行估算，一个典型的双收入家庭需要储蓄50至85年才买得起一套房。

越南楼市的飞涨与购房狂热相互映衬。在越南人的传统观念中，拥有多少土地和房产决定了外人对自身社会地位和财富的评判。同时，越南人投资渠道有限，股市赚钱效应一般。房子和黄金成为越南人更熟悉的“硬资产”。在越南楼市上行期，买房狂热近乎股市打新——经济适用房开售即秒空，大城市中高端楼盘需要线上下定、摇号。淘金越南楼市的还有许多中国人。胡志明市二手房挂牌2万多人民币/平方米的中高端小区也很受欢迎。

然而，越南楼市的热度今年突然遭遇寒流。能源进口价格飙升，快速消耗越南外汇储备，美联储的降息议程转为加息操作，全球利率环境收紧。对房地产市场而言，资金一旦变贵，房子的故事就会立刻换一个脚本。越南建筑部8月报告显示，近期抵押贷款利率急剧上升，平均利率约为12%至14%，浮动利率高达15%至16%，与2025年的利率水平相比几乎翻倍。越南人买房对利率尤为敏感，因为能全款买房的是极少数。按现在的房贷利率，越南普通人一年的工资可能只够还利息，甚至连本金都还不上。从价格看，楼市没崩，但已经没有多少买家有能力接盘了。4至6月，河内成交量略高于5800套，仅占新供应量的68%，远低于前两年90%以上的水平；胡志明市住房同样遇冷，截至6月末，新推出的别墅项目中只有四成售出。

尽管如此，市场的信仰依然坚定：至少未来几年，房价上涨的动力尚未消失。这在很大程度上由基本面决定——越南仍在城市化进程中。有报告显示，2025年越南城镇人口比例预计达到41%，低于人均GDP相近的邻国水平。需求仍在，供给却不容易跟上。越南土地制度有其国情特色：土地归国家所有，越南人可拥有土地的永久使用权。越南住宅市场大致分为两类：一类是可自由交易的住宅土地和独栋房屋；另一类是开发商建设的公寓项目。核心城市很多地块长期分散在私人手中，开发商要做一个完整住宅项目，往往需先整合零散土地，征地、补偿、清理，再经过一系列审批。2022年部分房地产开发商爆雷后，越南政府进一步收紧新项目审批，流程更加漫长。

薛超认为，现在的高利率更像是把部分需求暂时按住了；一旦未来信贷环境重新宽松，被高利率压制的购房需求很可能再次释放。房地产之于越南，不只是一个居住和投资市场。8月，Vingroup牵头的一个财团在越南北部获得112公顷土地，用于开发一个城市项目，预计成本为41万亿越南盾，约合100亿人民币。西北新城区位于河内东北40公里的北宁省，审批通过的项目包括50公顷的别墅、联排别墅和公寓楼，其余用于体育设施、道路和绿地等基础设施。该财团需要租赁其计划开发住房的50公顷土地，不必支付剩余土地费用，只需在完成公共基础设施后将其移交给地方当局。这种模式被称为“土地金融”。对开发商来说，地铁、学校、医院建到哪里，哪里的地价和购房需求就会随之上涨；对政府来说，建设-移交模式既摆脱了财政资金不足的窘境，又缓解了基建停滞不前的老大难问题。越南试图复刻“汉江奇迹”，房地产不是“目的”，却是关键的“手段”。有报告提出，预计到2028年，河内和胡志明市的住宅市场仍有上涨空间，只是价格更可能进入温和、可持续的增长阶段，而非重现前几年的快速飙升。