上海楼市新政出台：规范预售条件并加强预售管理

“8·28”楼市新政落地已满一个月，上海随之出台了地方性实施细则。9月28日，上海市住建委等四个部门联合印发了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，从加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范六个方面作出了具体规定，当天起正式施行。

在加强商品住房预售管理方面，《实施意见》对预售条件进行了明确。比如，对于2026年8月28日之后新发布出让公告的商品住房项目，若要申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶。同时，企业被赋予选择权，可以申请预售，也可以选择现房销售；但若选择预售，则必须确保单体建筑主体结构已经封顶，并且项目预售资金要接受全额全过程监管，只有在项目综合竣工验收合格后，资金监管才能解除。

在有序推进商品住房现房销售方面，《实施意见》引入了现售定金制度。房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，定金金额不得超过购房总价款的3%。若开发商违约、未能按期交房，购房者有权解除定金合同，开发商须依法返还定金并承担相应责任。

在推行主办银行制度方面，《实施意见》要求房地产开发企业在指定的主办银行开立资金账户，项目相关的所有资金，包括开发贷款、项目自有资金以及现房销售所得等，都必须归入该账户统一管理。

在加大融资支持力度方面，《实施意见》提出，要加大对现房销售项目和高品质住宅项目的开发贷款支持，支持符合条件的企业通过发行债券、股票或设立不动产投资信托基金等多种渠道筹集资金。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“8·28”新政出台后，各地实施细则陆续落地，近一个月来土地市场有所降温，房企拿地更为谨慎。此次《实施意见》的发布为房企提供了清晰的操作指引，有助于稳定市场预期。另外，《实施意见》强调封顶预售、现房销售以及严格的资金监管，将推动开发商更加注重现金流管理和产品质量控制，从而带动整个行业朝着更重视产品力和交付能力的方向发展。