买房空置6年被陌生人入住，法院判决恶意串通者腾退并赔偿

湖北黄石市民万某全款购置了一套经济适用住房，打算留作孩子婚房，因此收房后一直未装修入住。然而六年后他前去查看时，却发现房子里住进了陌生人。更令他意外的是，对方的购房合同签订时间竟比自己还早两年。

事情要追溯到2011年。当时黄石港区某村启动棚户区改造项目，区政府协调开发商预留了案涉小区部分专项安置经济适用住房，定向配售给被征收居民，实行政府统一定价和管控配售流程。万某作为棚改被征收居民，经审核具备购买资格。2015年，他与征收部门签订了房屋征收搬迁协议和选房确认单，选定了案涉房屋，随后与开发商签订购房合同，完成交房手续并领取了全套钥匙。由于计划将房屋留给孩子作婚房，万某收房后并未装修入住。

2021年10月，万某前往查看房屋时，发现房屋已被他人占用，这才得知开发商将同一套房屋"一房二卖"。当时案涉房屋尚未竣工，两份买卖合同均未办理网签备案。各方协商无果后，万某将此事诉至法院，请求确认房屋归其所有，并判令对方腾退。

法院审理查明，2019年，方某经人介绍向开发商金某公司购买了案涉房屋，合同约定单价2912元/平方米，总房款24万元。方某向介绍人转账支付了32万元，其中8万元被作为"防水、网络服务费"等额外费用收取。开发商收款后将房屋交付方某，方某随即装修并入住。

法院认定，万某与开发商签订的经济适用房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效。开发商在明知房屋已出售的情况下，以明显低于市场的价格将房屋卖给不具备经济适用房购房资格的方某，应承担违约责任。开发商与方某故意将《xx经济适用住房买卖合同》的签订时间倒签至2013年，存在恶意串通情形，该合同依法应认定无效。方某无权占有该房屋，妨害了万某的合法占有使用权，应予腾退。

2024年2月，法院依法强制腾退涉案房屋，并将其移交给申请执行人万某。

房屋被强制执行腾退后，方某另行起诉，主张自己对房屋投入了装修，万某构成不当得利，要求支付装修补偿款。万某随即提起反诉，称方某非法占用房屋长达四年，要求其拆除装修、恢复房屋原状，并赔偿工资损失、律师费、房屋占用费等各项损失。

法院依据民法典相关规定审理认为，从一方获益要件看，房屋装修属于主观意愿较强的行为，方某的装修不能体现万某的意思表示，也不符合万某的要求，不能被认定为万某获益。从获益与受损之间存在直接因果关系的要件看，方某明知自身无权占有房屋，其装修行为存在主观恶意，构成强迫得利。法院据此驳回了方某的诉讼请求。

同时，方某长期无权占有案涉房屋，妨害了万某的占有使用权。根据民法典第四百六十二条规定，不动产被侵占妨害的，权利人有权请求返还原物、排除妨害并主张损害赔偿。方某应赔偿占用期间的房屋占用费。法院结合同小区同面积房屋的市场租金标准，酌定占用费共计5.34万元。方某不服提起上诉，黄石市中级人民法院围绕占用费具体金额主持调解，最终促成双方和解，方某主动向万某支付了房屋占用费。

这起因经济适用住房"一房二卖"引发的连环纠纷，既清晰划出了经济适用住房交易的法律红线，也对"先占先得""花钱装修就应有补偿"等社会认知误区进行了纠偏。经济适用住房是政府提供政策支持、面向住房困难群体的保障性住房，资格准入、定向配售、价格管控均有刚性规则，其公共保障属性决定了它绝非可私下违规流转的普通商品房。现实中，部分人抱有钻政策空子的投机心理，轻信"内部指标""低价房源"，甚至配合倒签合同、规避资格审查，试图挤占住房保障资源。本案中，方某明知自身不具备经适房购房资格，仍签订《xx经济适用房买卖合同》，以明显低价参与交易，配合倒签合同、支付疑似价外费用，其行为本身具有不法性，不受法律保护。

"任何人不得从自身违法行为中获利"是基本法治原则。实践中，不少人错误认为"只要花钱装修，归他人所有就该获得补偿"，但法律评判的核心不在于是否有资金投入，而在于行为是否合法、是否征得权利人同意，合法添附与违法强迫得利有本质区别。不当得利制度调整的是权利人被动获益、无法律依据的利益失衡状态，而非行为人主动违法投入产生的所谓"损失"。本案裁判否定了"违法投入仍想获得合法补偿"的投机心态，传递了鲜明的司法价值导向。

开发商是本次纠纷的始作俑者，其擅自处置定向安置保障房源、"一房二卖"的行为，既构成对合法购房人的根本违约，在行政监管层面也违反了与政府签订的优先配售协议，擅自处置棚户区改造定向安置的保障性房源，扰乱了住房保障管理秩序，住房保障等主管部门可依法对其采取约谈整改、行政处罚、信用惩戒、限制相关市场准入等监管措施。

广大购房者也应引以为戒，在购买政策性住房前，务必通过官方渠道核实资格要求、房屋权属与交易限制，严格依照法定程序签订合同、办理备案与产权登记，摒弃"投机取巧"的错误心态，方能真正守护自身合法权益。