房地产存量时代来了 市场结构变化带来哪些新趋势

9月18日，国务院新闻办公室召开“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部有关负责人就“十五五”阶段推动住房城乡建设事业高质量发展的相关情况进行了介绍。数据显示，今年前8个月，二手房交易占比已超过一半，现房销售步伐加快，住房公积金的使用范围也进一步拓宽，这些变化均与百姓买房、租房及日常居住密切相关。

目前，房地产市场正经历两个重要转变：其一，市场供求关系已发生改变，行业步入存量时代。二手房交易占比由2020年的27%上升至2025年的46%，而今年前8个月更是达到了52%，这充分说明房地产市场已进入存量阶段。新房与二手房的市场格局正在被重塑。今年1—8月，全国新建商品住宅销售面积同比减少13.0%，同期二手房交易网签面积则达到54923万平方米，同比增长10.6%。8月份，重点20个城市二手住房成交规模是新房住宅的1.59倍。各地应进一步加强对二手房交易的关注，涵盖服务配套、老旧小区加装电梯、老旧住房适老化改造等方面，并积极落实相关政策。

购房者对真实居住体验的重视程度日益提升，这也推动了商品房销售模式的调整。住建部指出，在商品房销售方面，重点是推行现房销售制度，解决“一手交钱、一手交房”的销售难题，实现“所见即所得”，从源头上防范交付风险。近年来，现房销售的商品房面积始终维持正增长，在新房销售面积中的占比也逐年攀升。新项目将优先采用现房销售方式，同时统筹利用针对项目的土地、金融、税收等支持政策；对于实行预售的项目，则要完善预售资金监管，切实维护购房人的合法权益。在现房模式下，开发商必须精耕细作，提升单个项目对消费者的匹配度，这意味着以往依赖高周转、同质化复制的开发模式将面临调整，低质量供给也将逐步被市场淘汰。

住房公积金制度同样在持续调整与完善。新修订的《住房公积金管理条例》自9月20日起正式施行，其中一项重要变化是扩大制度覆盖范围，允许个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员自愿缴存住房公积金。另一项变化是拓宽提取使用范围，将公积金提取情形从6种增至9种。公积金账户资金不再仅限于购房和还贷，还可用于租房、装修、物业费以及加装电梯业主出资等用途。此次改革不仅扩展了使用方向，也在覆盖面和缴存方面显著加强，提升了公积金制度的普惠性。从各地反馈来看，改革已取得良好成效，缴存人数增加，公积金各项用途也得到了更充分的利用。

随着房地产进入存量时代，城市发展的重心也在相应调整。未来的一个重要方向是优化存量房流通机制，健全二手房交易和住房租赁市场，从而带动装修装饰、搬家、家具家电更新等住房相关消费。同时，盘活存量住房，通过对既有住房和空间进行改造利用，能够为文旅、消费、长租、养老托幼等新业态、新产业和新消费提供更多载体。城中村和老旧小区改造也将继续推进。根据“十五五”时期的部署，全国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个，提升居住品质，完善基础设施，推进适老化、适儿化改造，加快社区智能化、数字化建设。在“经营好存量”的同时，新建住房也在向“好房子”目标迈进。住房和城乡建设部将广泛听取群众意见，从多个维度提升住房品质要求，例如提高住宅层高标准、设置电梯、加强儿童安全防护等。从老旧小区改造，到存量空间盘活，再到新建住房品质提升，住房建设的重心正从“建得更多”转向“住得更好”。