男子称86万买房承诺四五十万返现不兑现 上海法院判了

在商品房买卖过程中，开发商往往通过折扣、返现等优惠手段来吸引购房者，但在实际操作中，却可能由于种种原因延迟甚至拒绝兑现，从而侵害购房者的合法权益。本文以上海市奉贤区人民法院的一份民事判决书（案号：(2025)沪0120民初11794号）为基础，剖析一起具有代表性的纠纷案件，说明开发商所承诺的折扣款和返现款为何依法应当支付，并总结相关法律经验，以帮助购房者避免落入类似陷阱。

一、案件背景与核心事实

本案的原告为郁某1（阳光城集团关联公司员工），被告为某某公司1（房地产开发公司），双方因商品房预售合同产生纠纷。2021年，被告通过企业内部平台发布了员工内部购房优惠政策：购房者首付达到75%即可享受88折优惠，并附赠车位；同时，由于政府限价政策，超出折扣部分的金额以“阳光付”形式返现。原告据此支付了共计2,035,854元，占房屋销售价的71.23%，符合优惠条件。后来因限购原因，原告于2022年6月17日以其父亲郁某3的名义与被告签订了《上海市商品房预售合同》，房屋总价暂定为2,858,054元。原告付清全款后，被告却以“阳光付平台倒闭”等理由拖延支付返现款。

原告最初要求支付返现款342,966.48元及逾期利息，但在诉讼过程中变更为199,678.29元（按实际成交价2,852,547元的7%计算）。被告虽然同意支付返现款，但双方争议的焦点在于逾期利息的起算时间：原告主张应自2022年9月16日（返现应支付日）起算，而被告则主张从2025年5月12日（诉状送达日）起算。

二、法院判决与法律依据

上海市奉贤区人民法院经审理认为，被告发布的优惠信息构成合同约定的一部分，原告已履行付款义务，被告应当全面履行返现承诺。法院依据《中华人民共和国民法典》相关条款作出如下判决：

1.支持返现款支付：被告需在判决生效后十日内支付原告199,678.29元房价折扣款。法院认为，当事人协商一致变更合同（《民法典》第五百四十三条），且原告提供的微信聊天记录、支付凭证等证据能够证明优惠政策的有效性。

2.逾期利息计算：法院酌情将利息起算日调整为2025年5月12日（诉状送达日），而非原告主张的2022年9月16日。理由在于双方未明确约定返现支付时间，且原告在诉讼前未正式主张权利。利息以199,678.29元为基数，按同期LPR计算至实际支付日（《民法典》第五百七十七条，关于违约责任）。

三、为什么折扣款、返现款应当支付：法律分析与教训

本案揭示了商品房交易中常见的陷阱：开发商以口头或非正式承诺（如微信群消息）诱导购房，事后却以“平台倒闭”“政策变动”等借口推诿。法院的判决明确了以下原则：

1.承诺即合同义务：开发商作出的优惠信息（如折扣、返现）一旦被购房者接受并履行，即构成合同内容。本案中，微信聊天记录作为关键证据，证明了被告的承诺具有法律约束力。

2.逾期责任不可免：即使未约定具体支付时间，开发商拖延支付仍需承担利息损失。法院虽未支持从优惠日起算利息，但强调了从主张权利之日（如诉讼送达）起算的必要性，保护了购房者的资金时间价值。

3.证据保存至关重要：原告的成功维权得益于完整的证据链，包括预售合同、支付凭证、微信记录等。购房者应保存所有书面或电子证据，避免“口说无凭”。

关键教训与避坑指南：

1.书面化优惠承诺：购房时要求开发商将折扣、返现条款写入正式合同，避免依赖口头或群消息。

2.明确支付时间：在合同中约定返现的具体支付期限，否则可能像本案一样，利息起算日被推迟。

3.及时维权：开发商拖延时，应尽早通过律师函或诉讼主张权利，避免利息损失扩大。

4.注意员工福利陷阱：内部优惠可能涉及复杂流程（如名额申请），购房者需确认公司内部审批，并留存沟通记录。

四、结论

开发商承诺的折扣款、返现款不仅是商业诚信的体现，更是法律义务。本案判决（(2025)沪0120民初11794号）重申了《民法典》的全面履行原则：购房者履行义务后，开发商必须支付约定优惠，否则将承担违约责任。对于购房者而言，此案警示了商品房交易中的“折扣陷阱”——通过保存证据、明确合同条款，可有效规避风险。