苏州一批小区物业突然主动撤场，相城永升等服务问题引关注

苏州头部物业掀起撤场潮，合同到期不续、多年亏损咬牙退出，即便降费也难挽留业主。与此同时，物业费降价潮同步来袭，最高降幅达40%。

从高新区次新小区到姑苏区老牌社区，从吴江到相城，永升、世茂、永旺永乐、远洋等一批知名物业企业接连发布撤场公告。有的合同到期坚决不续，有的亏损多年无奈离场，还有的主动降低物业费后仍未赢得业主认可。

1、高新区·大悦澜庭：永升物业正式撤场

2026年1月，上海永升物业管理有限公司苏州分公司完成对大悦澜庭小区的全部撤场交接。该小区位于高新区科技城板块，交付时间不长，但永升物业因长期收支失衡、物业费收缴率持续偏低，最终选择主动退出。小区业委会提前启动新物业选聘程序，招商局物业成功中标进场，实现服务无缝衔接。

2、姑苏区·天辰花园：服务近9年，6月底彻底退出

永旺永乐（江苏）物业服务有限公司服务天辰花园近9年，物业费仅为1.5元/月/㎡。早在2019年，业主大会就已表决解聘该物业公司，但物业拒绝撤离，双方陷入长达数年的诉讼与协调。直到2026年3月，在街道、业委会、物业三方反复协调下，才正式达成撤场纪要，明确2026年6月30日终止服务。

3、姑苏区·和茂苑一期：世茂物业退场，天元物业接棒

世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司与和茂苑一期的前期物业服务合同于2026年2月10日终止，4月1日至15日为官方确认的交接过渡期，4月16日天元物业正式接管。合同到期后，因业主大会决议不再续聘，物业公司据此退场。

4、相城区·晨曦馨苑：连年亏损，发函到期即撤

晨曦馨苑的物业服务几经更迭。2019年11月，前期物业悦华置合（彩生活）因服务水平欠佳被业主大会解聘；2020年11月，雅居乐雅生活物业经选聘后入驻。然而，雅生活物业进驻后持续亏损，运营压力日益加大。2024年7月，雅生活物业向业委会正式提交撤场函。后在元和街道物管科、社区多次协调下，物业同意待新物业选聘入驻后再行撤场，确保小区不出现无物业空窗期。2025年8月，优尼科物业经业主大会选聘正式入驻，目前正常服务。

5、相城区·蔚蓝花园：龙湖物业主动撤离，华新国际接棒

2025年10月，相城区阳澄湖镇的蔚蓝花园（九龙仓天曦），龙湖物业宣布主动撤离。龙湖物业撤出后，小区物管会迅速启动新物业选聘程序，要求带资金额不低于50万元，并设定物业费上限：高层不高于2.5元/月·㎡，低层（联排）不高于2.75元/月·㎡，商业不高于19.38元/月·㎡。2026年3月1日，华新国际物业正式进驻蔚蓝花园。资料显示，自2026年1月以来，华新国际物业已先后进驻同文华庭（姑苏区）、清枫和苑（吴江区）和蔚蓝花园（相城区）等多个小区。

6、吴江区·万和悦花园：远洋物业主动降费仍难留

远洋物业服务有限公司在万和悦花园的前期物业服务合同早在2022年6月30日就已到期，后续一直以不定期合同继续服务。2025年7月，远洋物业曾主动提出将住宅物业费从2.1元/㎡/月降至1.7元/㎡/月，试图以价换量、获得业主认可并续约。但因业主对服务质量仍存异议，最终确定合同到期后正式撤场。这个案例说明，物业能否留住业主，核心不只是价格，更在于业主对服务价值的认可度——即便降价，如果服务跟不上，也难以留住业主的心。

全国物业撤场正在加速

以上案例只是冰山一角。据克而瑞物管统计，2025年全年全国物业撤场项目达173个，其中第三、四季度合计130个，占全年七成以上。在撤场案例的区域分布上，苏州、重庆、武汉、成都四城合计占比超30%，新一线城市成为物业撤场案例最为集中的区域。

从中指研究院发布的《2024—2025年中国物业服务企业发展报告》来看，全国范围内的物业撤场正在加速：2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超过八成。仅2025年1月至9月，全国公开撤场案例就达120起，同比翻了一番。更值得关注的是，64.7%的撤场案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”，这一比例远高于因服务问题导致的“被动解聘”。越来越多的物业公司正在主动“甩掉”亏损或低效的项目。

从全国头部物企来看，这一趋势更加明显：碧桂园服务退出的管理面积超过8000万平方米；中海物业约满不续或退盘项目达5560万平方米，较2024年增长约25%；彩生活终止管理面积超过6000万平方米；永升服务退场签约面积约4200万平方米；世茂服务退出在管面积超过3000万平方米。据克而瑞物管统计，头部物企“主动撤场”不再被视为经营挫折，更多是上市物企为了优化项目组合、提升整体经营质量而做出的策略性调整。

不止撤场！苏州物业费降价潮同步来袭

撤场是一面，降价是另一面。

1、湖西玲珑花园：万科物业带头“让利”，降幅高达29%

今年4月，苏州湖西玲珑花园小区的一则通知直接引爆业主群。万科物业正式宣布：高层、小高层、联排和商业，物业费均下降超1元/月/㎡，降幅高达29%，就连车位管理费也从60元降至45元/月。作为行业的风向标，万科物业此次调价意义深远——它标志着物业公司开始在新形势下主动迈出降费让利的一大步。

2、迎春世家：江苏伟业物业主动让利，降幅超20%

更早的3月，吴江迎春世家小区物业费全面下调。多层住宅从1.3元降至1元/㎡·月，高层住宅从1.8元降至1.5元/㎡·月，车位租金从96元降至70元/月。物业公司明确表示，此次调费不降低服务标准，只为回应业主诉求、优化服务关系。

3、太仓伴湖雅苑：重新招标后物业费“腰斩”

2026年初，太仓伴湖雅苑重新招标后物业费从2.34元直接降至1.4元/㎡·月，降幅超40%，创下苏州近年纪录。合同到期主动让利、业委会谈判压价、公开招标重新定价……越来越多的小区用实际行动证明：物业费只涨不跌的时代，正在成为过去。近一年来，苏州已有十多个小区落实物业费下调：蓬勃花园（3.77元→2.98元）、招商雍雅苑（2.55元→2.15元）、吴越锦麟苑（2.1元→1.85元）……从吴江、新区到太仓、昆山，力度越来越大。

4、全国蔓延：一线城市豪宅也扛不住，纷纷降价

苏州的降价潮，只是全国物业行业的一个缩影。据克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率降至71%，连续四年下滑，住宅物业服务满意度仅73.2分，双双创下近年新低。就连深圳、上海、杭州的顶级豪宅，也纷纷加入降价行列：深圳前海润峯府物业费降幅达30%，上海徐汇滨江御江廷从13.6元/㎡·月降至10.5元/㎡·月，嘉兴博海华庭高层物业费直接腰斩，力度惊人。

对物业公司来说，躺着赚钱的日子一去不复返了。要么真正提升服务品质，让业主觉得“这钱花得值”；要么主动退出亏损项目，收缩战线、聚焦优质资产。对业主来说，这也是一个清醒的时刻。物业不是慈善机构，光抱怨不交费，最后的结果就是物业撤场、小区管理混乱、房产贬值，得不偿失。理性协商、质价相符，才是长久之计。

最后，你对自家小区的物业服务满意吗？物业费贵不贵、值不值？欢迎在评论区留言聊聊。