上海推进现房销售 加强预售资金监管与融资支持

上海市近日出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，该文件将于2026年9月28日正式生效。此次发布的政策文件从六个维度提出了具体举措，包括强化预售环节管理、推动现房销售模式、建立主办银行机制、增强融资支持力度、改进土地供应管理，以及加强质量监督与市场秩序规范。

根据新规，凡在2026年8月28日之后发布出让公告的商品住房项目，若申请预售许可，其单体建筑须达到主体结构封顶的要求。预售资金将接受全额和全流程监管，直到项目通过综合竣工验收后才能解除监管。针对在建项目，将依据实际进度采取分类处理方式，以保障顺利过渡。具体而言，对于已获得建设工程规划许可证但尚未办理预售许可证的项目，仍按原政策执行；而对于已取得国有建设用地使用权但未获得建设工程规划许可证的项目，原则上适用新政策，不过在符合特定条件时，仍可按照原有政策申请预售。

从2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目将优先采用现房销售方式。同时，新政引入了现售定金制度，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，可与购房者签订定金合同，定金金额不得超过购房总价款的3%。如开发商未能按期交房构成违约，购房者有权解除合同，并要求返还定金及获得相应赔偿。

在提升金融支持效率方面，新政策明确推行主办银行制度。当贷款银行单独提供开发贷款或担任银团贷款牵头行时，均视为主办银行。项目相关的全部资金须归集至主办银行开设的资金账户进行统一管理，并由市、区房地产交易中心承担资金监管职责。此外，个人按揭贷款的发放须在项目完成竣工备案之后进行，且应通过受托支付方式划转至资金监管账户。与此同时，对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度将加大，并鼓励符合条件的企业通过多元化渠道开展项目融资。

为优化土地供应管理，新政实施“规储供用”一体化机制，加强房地产与土地联动，坚持“一地一策”原则。土地出让价款可分期支付，首付款须在出让合同签订后30日内缴纳，比例不低于总价款的50%，剩余款项可在一年内付清，特殊情形下可再延期一年，且不计算利息。

最后，《实施意见》着重指出提升住房建设品质的重要性，提出推行项目开发公司制，建立完善的工程质量保障体系，推进“好房子”建设。同时，将持续优化审批流程，提升管理服务效能，着力营造良好的营商环境，并完善房地产市场信息公开发布机制，强化市场监管，维护市场秩序稳定。