北京万典律师事务所接受当事人的委托，作为其起诉济宁市xx区人民政府关于房屋征收决定案件的代理人，经调查了解和法庭调查律师已经充分客观的掌握了本案的事实情况，现结合法律规定发表如下代理意见，请予以重视并采纳：

第一、关于被告补偿资金不足、没有安置房源的问题

1、本案中被告征收补偿资金不足，不到位。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

根据被告提交的资金来往证明，补偿资金一共四千万、而本案房屋征收面积286220.81平方米，其中住宅217148平方米，商业34181平方米、车间34855平方米、即使按照被告所谓不合法的补偿均价，住宅5160/平方米，商业7500元／平方米，车间5160／平方米也需要补偿安置资金至少，住宅1300335480元、商业需要25537500元，被告准备的4000万连皮毛都不够；

也许被告会说大部分拆迁户选择产权调换，根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但被告可知道回迁房建设建安成本价是多少，至少3000元／平方米，即使全部选择产权调换，仅住宅的安置资金至少需要846877200元，故补偿安置资金明显不足，无法补偿。

何况证据在准备补偿安置资金时并没有征求公众选择货币补偿还是产权调换的意见，怎么知道被征收人会选择产权调换呢？

简单的说，我们这56户如果全部选择货币安置，政府这4000万都不够。

所以本案被告4000万征收补偿资金明显不足。

2、被告没有安置房源。

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六条 第一款被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。”

而本案中，被告在作出房屋征收决定时，并没有任何的安置房房源，故征收补偿选择产权调换的方式没有任何保障。

第二、被告的行为超越权限

《中华人民共和国土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的

（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

被告公告中不仅征收原告的房屋，而且决定将被征范围内国有土地使用权予以收回，本案中原告的土地使用权批准机关系济宁市人民政府，故被告明显不具有决定收回土地使用权的权限。

第三、征收补偿方案不合法

1、缺少法定内容。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条 房屋征收部门应当拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

征收补偿方案应当包括下列内容：

（一）房屋征收部门、房屋征收实施单位；

（二）房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等；

（三）被征收房屋的基本情况；

（四）补偿方式、补偿标准和评估办法；

（五）用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值认定；

（六）过渡方式和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准；

（七）补助和奖励等。

本案被告征收补偿安置方案内容欠缺，如评估办法、用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数、产权调换房屋的价值认定等因素，侵犯原告实体权益。

2、附属物、搬迁费、停产停业损失损失等由政府规定违法

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“

而被告制定的补偿方案，全部是由政府规定，且补偿标准极低，明显违反

《国有土地上房屋征收评估办法》，侵犯原告合法权益。

3、评估机构选定无效，依法补偿名存实亡。

对于货币补偿，补偿方案规定是由由评估机构评估确定，但本次征收的评估机构属于违法的方式选择，选定结果无效，故依法补偿名存实亡，只是个形式而已。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条 房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。

被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会可以组织被征收人协商选择房地产价格评估机构。

第四十条 被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。

采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督。

首先、被告限制了被征收人自由选择评估机构的权利，规定选择评估机构必须是在被告确定的范围之内明显违法。

其次、评估机构选择过程没有给予被征收人10天自由协商选择的机会，而是直接采取集中投票的方式，显然剥夺了原告的选择权利。

再次、参与选择的人并不是被征收人推选的代表人、无权代表被征收人选择评估公司，据悉绝大部分属于居委会干部和干部的亲戚，无法代表被征收人；而且被征收人根本没有同意由代表人代表选择评估机构；

最后、征收决定尚未作出，程序违法，程序违法会影响实体权利。

第四、没有依法履行征求公众意见的程序

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公示。公示期限不得少于三十日。

因旧城区改建需要征收房屋，超过半数的被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。听证工作由市、县级人民政府确定的部门或者机构组织实施。

市、县级人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

原告认为被告在作出房屋征收决定的过程中，征收补偿方案没有张贴征求公众意见的稿件，且被告没有证据能够证明被告履行了这样的法定程序，原告认为应当由被告承担举证责任。

另本案被告征收补偿安置方案内容欠缺，如评估办法、用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数、产权调换房屋的价值认定等因素，根本无法发表意见。

第五、征收决定的作出违反《山东省行政程序规定》

根据《山东省行政程序规定》(省政府令第238号)第二十四条、及《山东省人民政府办公厅关于进一步做好政府行政重大决策合法审查工作的通知》第二条，(五)制定资源开发利用、环境保护、劳动就业、社会保障、人口和计划生育、教育、医疗卫生、食品药品、住宅建设、安全生产、交通管理等方面的重大政策措施;(八)需要由政府决策的其他重大事项。等对关系本地区经济社会发展全局、社会涉及面广、与公民、法人和其他组织利益密切相关的下列事项作出的决定，属于政府重大行政决策。应当按照《山东省行政程序规定》(省政府令第238号)第二十四条、及《山东省人民政府办公厅关于进一步做好政府行政重大决策合法审查工作的通知》的规定进行决策。

重大决策应当履行下列程序：

1、组织相关领域的专家或者研究咨询机构进行论证。

2、采用座谈会、论证会、互联网方式征求公众意见。

3、组织召开听证会

4、由政府常务会议或者人大常委会讨论决定。

法律依据为：

《山东省行政程序规定》第二十九条　决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估；未经风险评估的，不得作出决策。

决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行合法性论证，必要时也可以进行成本效益分析。

第三十条　决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构，对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。

第三十一条　决策事项承办单位应当根据重大行政决策对公众影响的范围和程度，采用座谈会、论证会和互联网发布等形式广泛听取公众意见，对合理意见应当予以采纳；未予采纳的，应当以适当方式说明理由。

第三十二条　重大行政决策有下列情形之一的，决策事项承办单位应当举行听证会：

(一)法律、法规、规章规定应当听证的；

(二)可能影响社会稳定的；

(三)公众对决策方案有重大分歧的。

第三十七条　政府行政首长将重大行政决策方案提交政府常务会议或者全体会议讨论，按照下列程序进行：

(一)决策事项承办单位作决策方案说明；

(二)政府法制机构作合法性审查说明；

(三)政府分管负责人发表意见；

(四)会议其他组成人员发表意见；

(五)政府行政首长发表意见。

第三十九条　重大行政决策方案依法应当报上级人民政府批准或者提请同级人民代表大会及其常务委员会审议决定的，县级以上人民政府应当按照程序上报批准或者提请审议决定。

第四十条　县级以上人民政府作出重大行政决策后，应当依照政府信息公开的有关规定，自作出决定之日起20日内向社会公布。

《山东省人民政府办公厅关于进一步做好政府行政重大决策合法审查工作的通知》

以上《山东省行政程序规定》和《山东省人民政府办公厅关于进一步做好政府行政重大决策合法审查工作的通知》规定要求的程序，被告全部没有履行，征收决定明显违法。

第六、在作出《房屋征收决定》前，没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，程序违法

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知 》第二条规定：“作出房屋征收决定前，市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理，并出具相关法律文书。”

本次征收区域因历史原因社会原因，存在大量未经登记的建筑，而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定，一律按照违章建筑给予对待，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，征收决定做出程序明显违法。

第七、不符合四规划一计划，专项规划无证明文件

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条 依照本条例第九条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序，说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形，并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外，还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

被告不存在证明符合专线规划的证明文件，应当承担举证责任。

另土地利用总体规划、城乡规划、国民经济和社会发展规划仅仅有一个证明，而没有规划材料，不能达到证明目的。

第八、其他征收决定的程序违法问题

1、对两个不同的征收项目，以同一征收决定实施征收明显违法，本案后营征收片区与前营征收片区属于两个不同的项目，其征收区域、征收实施时间及征收期限等事项是完全不同的，明显属于不同的行政行为，被申请人以同一个行政行为来决定对两个片区的征收明显没有法律依据。

2、没有依法公告，本案中被申请人做出房屋征收决定并没有将房屋征收决定予以公告，仅仅将补偿方案予以公告，明显违法。