央行宽信用新政来了 三部门联手贴息支持刚需购房

9月28日，国务院常务会议部署“出台一批切实有效的增量政策”。仅过一天，中国人民银行便迅速作出反应，宣布对若干货币政策工具进行进一步优化调整，同时联合财政部、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，以实际行动落实国常会要求，推动增量政策加速落地。

分析人士认为，这些举措释放了政策持续加力的信号，接下来监管部门将依据政策落地效果和经济运行情况，灵活把握节奏，进一步加大逆周期调节力度。

就具体操作而言，央行本轮政策调整涵盖四个方面：

第一，将抵押补充贷款（PSL）利率下调0.25个百分点。一年期PSL利率由1.75%调降至1.5%，以更有效地鼓励政策性银行服务实体经济和国家战略。

第二，拓宽抵押补充贷款的支持范围。将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网等“六张网”建设纳入PSL支持范畴，引导政策性银行加大对“六张网”建设的资金供给，助推有效投资扩大，进一步释放内需潜力。

第三，新增科技创新和技术改造再贷款额度2000亿元，同时将该再贷款的支持比例由60%统一上调至100%。调整后，科技创新和技术改造再贷款额度由1.2万亿元提升至1.4万亿元，支持力度同步增强，有利于引导银行增加对中小科技型企业的信贷投放，更好地帮助企业推进重点领域设备更新投资。

第四，新增支农支小再贷款额度5000亿元，其中民营企业再贷款额度增加3000亿元。调整后，支农支小再贷款和再贴现额度由4.35万亿元提高到4.85万亿元，民营企业再贷款额度则由1万亿元升至1.3万亿元，将进一步推动地方法人银行扩大对涉农领域、小微企业特别是中小微民营企业的信贷支持。

中泰证券分析师张德礼在研报中表示，此次货币政策工具调整以宽信用为主线——下调PSL利率0.25个百分点、将“六张网”建设纳入PSL支持范围，以及提高再贷款额度，目的均在于通过降低实体经济融资成本来推动信用扩张。投向方面延续了近年来的政策思路，聚焦重点领域和薄弱环节。

“从流动性影响来看，这些宽信用政策与降准、降息等宽货币工具存在本质区别。但在当前流动性环境下，推出宽信用工具对银行间流动性的冲击有限，资金面宽松态势仍将延续。对市场而言，这些政策的信号意义在于，从侧面印证了降准、降息等总量宽松工具的使用可能面临较高门槛。”张德礼指出。

相较于央行的一系列举措，房贷贴息政策更受关注。根据央行、财政部、金融监管总局联合发布的通知，居民家庭贷款购买商品住房，须同时满足以下三个条件方可享受中央财政贴息支持：一是使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包含置换存量贷款；二是所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；三是所购住房价格在150万元以下（含150万元）。

贴息政策自2026年10月1日起施行，实施期限暂定一年。在此期间，经办银行新发放的符合条件的首套住房商业性个人住房贷款，财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。

央行等三部门表示，这是中央财政首次针对部分收入相对不高群体的商业性个人住房贷款实施贴息，在需求侧进一步拓展了政策发力空间：通过加强财政金融协同，发挥财政引导、金融放大、市场运作的机制作用，更有效地支持和释放城乡居民刚性住房需求，切实帮助进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭降低成本、减轻负担，助力更多人实现住有所居。

2026年8月，全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，贴息后前5年的实际利率降至2.1%。分析人士指出，贴息后的房贷利率与二线城市二手房租金回报率大致相当。考虑到房地产交易中的流动性因素，贴息政策对投资性和投机性购房需求的影响较为有限，主要惠及刚需购房者。

“本次政策支持对象为首套、建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，且仅限新发放商业贷款、不允许存量置换，这意味着财政资金精准指向三四线城市的主力盘以及二线城市的远郊盘这类最普通的房源，而这类房源恰恰是本轮库存中最难消化的部分，成交不活跃、回款慢，是开发商和地方去库存压力最为集中的领域。”中国银河证券分析师张迪在研报中表示。

他进一步分析称，按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年、单户上限100万元的支持，相当于将首套利率优惠约三分之一，100万元贷款月供可少付约830元、最多累计少付近5万元利息。对进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人、城镇工薪家庭而言，月供能否承受，往往比首付和总价更容易成为“买与不买”的分界线。

“按照政策先实施一年、资金据实结算、总量不设上限，中央财政承担九成，我们测算全年财政贴息补贴规模约在150亿至200亿元，本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。”张迪称。

中指研究院的测算也支持这一判断。中指研究院指出，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额约14万亿元。结合重点40城数据，2025年新房中120平方米、150万元以内住房成交占比为33.6%，二手房中这一占比为56.3%；三四线城市符合面积段和总价段条件的住房占比更高。若按50%统计，并假设首套置业占50%，则2025年成交的14万亿元中，满足贴息要求的金额约3.5万亿元。按贷款比例50%、贴息1个百分点估算，年度贴息总额约175亿元。

张德礼认为，房贷贴息是“因城施策”框架下的一次重要突破。过去几年，各城市根据当地房地产市场运行情况进行调控，此次在全国层面对符合条件的新发放房贷给予贴息，除了降低居民购房综合成本外，也释放了中央层面在稳定房地产市场时或将发挥更大作用的信号。

值得关注的是，前一天召开的国务院常务会议将“稳定房地产市场”列入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，这表明稳楼市仍是重要的政策目标，房地产增量政策也将服务于稳增长大局。

“我们甚至认为，这个信号比贴息带来的成本下降更值得关注，因为它打开了政策想象空间。”张德礼说。

中指研究院同样表示，本次房贷贴息政策是落实国常会工作部署的具体体现，以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策打开新的操作通道，成为兼顾民生保障与稳定市场的结构性政策工具，其信号意义明显，对于稳定房地产市场预期、促进需求释放将产生直接利好。

（文章来源：界面新闻）

(原标题：增量政策来了：央行发力宽信用，三部门联手贴息刚需购房)

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