王健林最强对手再出手，谋划杀价抄底引关注

单伟建，这位投资界的重量级人物，正在筹划接手一项物业资产。

十月中旬有消息传出，他所掌舵的太盟投资集团（PAG）正在与清盘人展开磋商，计划收购一家华南地区物业龙头的多数股权，该企业在管面积超过6亿平方米。目前双方正在就最终交易条款进行谈判。

一旦交易达成，太盟将成为这家物业管理公司的新控股方。当《21CBR》记者向太盟求证此事时，其负责人给出的答复是“谢绝评论”。

单伟建今年73岁，山东人，早年考入北京外贸学院，之后赴加州大学伯克利分校深造，获得经济学博士学位。

他参与创立的太盟，目前管理资产规模超过600亿美元，其中不动产管理规模折合人民币逾930亿元。

单伟建曾做过一番测算：2025年全国房地产租金收益率大约在2.8%左右，而十年期国债收益率约为1.8%，前者明显高于后者。在他看来，大量商场和物业都属于有现金流支撑的资产。

在楼市低迷之际，这位私募操盘手始终像秃鹫一样保持着活跃姿态。

接管商场

过去两年间，单伟建在地产圈声名鹊起，原因是他两次对王健林出手抄底。

2024年，太盟牵头并联合多家投资机构，以约600亿元的代价取得了珠海万达商管的控制权。

到了2025年，太盟又与腾讯、阳光人寿等合作设立合资公司，接手了48个万达广场。

在行业低谷期连续两次压价出击，单伟建堪称王健林最强劲的资本对手，但他本人并不认同自己是在投资地产。

他在4月曾作出解释：太盟牵头买下的其实是万达的“小商管”，一家轻资产运营公司，模式类似于酒店管理企业——不持有商场，仅收取部分租金；而真正持有大量商场和物业的，叫做万达“大商管”。

他关注的指标只有一个——出租率，并透露当前这一数字在97%以上。

这背后离不开一系列改造动作。

控制权变更之后，董事会控制权和重大资产处置权由太盟等投资方掌握，万达商管的日常经营则交给管理团队负责。

2024年9月，太盟合伙人黄德炜出任董事长；2025年中期，万达元老肖广瑞卸任CEO一职。2026年1月，万达出身、财务背景的许粉接棒CEO，黄德炜继续担任董事长。

考核导向也随之调整，效率所占权重明显提高。

10月，万达商管举办了一场效率先锋大赛，打出“效率即信仰”的口号。

许粉在活动现场表示：“希望大家主动学习AI逻辑，让AI成为辅助经营分析、提升决策效率的得力助手。”

成本压降、效率改善之下，万达商管2025年实现营收284.9亿元，净利润79.7亿元。

单伟建坦承，如今商场的人流量确实不如前些年，但万达商管的护城河在于规模。

他解释说：“把一个新商场装满租户，需要一两年甚至更长时间，这期间是不赚钱的。”而当管理着500多家商场时，新商场尚未开业就已招商完毕，老商场里的品牌也愿意跟着走。

截至2025年底，太盟等资方管理的万达广场达到529座，管理面积7315万平方米。

管一两家很难盈利；管500多家，就成了壁垒。

频繁出击

单伟建的“看家本领”，是在卖方陷入资金困境时低价买入资产。这也正是太盟被称为“亚洲小黑石”的由来。

物业投资是太盟的三大核心业务之一。此前，单伟建曾参与投资上海悦达889广场、上海企业天地三期、招商局大厦系列等项目。

近两年，国内地产行业步入调整期，单伟建多次出手。例如在上市物企方圆生活服务的收购中，就有他的参与。

他以撮合者的角色介入交易，从中获取股权回报。这笔交易分三步完成：

新买家贡伟力是睿鸿股份董事长，以每股0.14港元的价格，从方圆三名股东手中购入50%股权，总代价约2800万港元。

随后，方圆向新老板及其关联方增发新股，募集最多5180万港元，用于偿债和补充流动资金。

单伟建执掌的太盟以“顾问及促成方”身份协助贡伟力完成收购。作为回报，太盟旗下基金无偿获得7700万份认股权证，行权价为每股0.50港元。

截至10月12日收盘，方圆生活服务每股价格约2.8港元，较交易前上涨了11倍。单伟建手中这笔股权价值达1.77亿港元。

更早时候，单伟建还曾瞄准“ST中南”。

有消息显示，2024年太盟投资与ST中南控股股东中南城建就债务化解、股权交易等合作进行过洽谈。但双方最终未能达成一致，ST中南随后退市。

单伟建也会向陷入困境的地产企业提供借款。

2025年有报道称，太盟向香港侨福集团提供了3亿港元私募信贷资金。后者是北京侨福芳草地等地标物业的开发商。

谋求控制

单伟建所看中的物业标的，都有一个共同特点：运营成熟、能够持续产生现金流。而且他一出手，就直奔控制权而去。

他将这种策略称为“控制性投资”，即buyout，核心在于取得标的企业的控制权，经过改造后再退出。

“好比驾驶汽车，司机决定何时停靠、从哪个高速出口驶出，完全自主。”

单伟建解释说，如果是少数股权投资，就像搭便车，企业走向何方，投资者只能被动跟随，前途难以预料。

成熟运营的物业拥有稳定现金流，恰好为这种操作提供了空间，太盟可以从容改造、提升运营效率，再寻找时机退出。

单伟建曾在一次采访中提到，以太盟已完成的项目为例，并购所创造的价值中，71%来自改造或经营改善。

他强调自己不喜欢投资热门赛道，极少入股高科技企业。

他的目标在传统行业。用他的话说，“那些不被视为赛道的传统行业，竞争格局更为从容。”

外界习惯用“抄底”来理解单伟建在物业领域的投资，但其中的逻辑并没有那么简单。

“所谓‘买得便宜’往往是事后回溯的结论，在交易当下很难判定。”他表示，精准预判底部几乎不可能做到，投资者必须假设更悲观的情形。

他举例说，如果按10倍市盈率买入，即便市场下行，届时以8倍市盈率卖出仍能实现预期回报，他就会选择买入。

当前，物业资产价格仍在寻底过程中，何时退出，依然是无法回避的问题。

7月，他看到了积极信号——“房地产下滑趋势临近底部，在一线城市小有复苏。”

一旦行业回暖，手握优质物业资产的一方将直接受益。单伟建显然希望提前布局。

（文章来源：21世纪经济报道）

(原标题：王健林最强的对手，又谋划杀价抄底了)

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