越南普通人买房要攒50到85年，房价到底有多高？

近期，越南房地产板块再度遭遇债市风波后的“ darkest hour”。截至9月30日，越南VN30指数本周累计下跌2.46%，多只热门地产个股大幅走低，纷纷触及2022年以来的最低水平。回望2022年，那一年堪称越南房地产行业近十年来最为惨烈的一年——大量开发商债务违约，资金链条骤然断裂，破产与清盘接连不断，最终留给购房者的只有数千个停工烂尾的项目。

而今，越南地产股又一次跌回2022年以来的低位区间，这是否意味着危机正在重新逼近？

近日，21世纪经济报道的记者前往河内和胡志明市，实地探访了当地楼盘和中介机构，发现越南房地产业确实再度呈现出相似的历史图景：信贷收紧，流动性承压，从贷款利率到债券收益率均出现大幅攀升——这对楼盘销售去化以及房企现金流构成了严峻考验。

不过，与几年前有所不同的是，行业已经历过一轮洗牌出清，能够继续留在牌桌上的都是实力更为雄厚的大型玩家；国际产业转移仍在推进，外资正加速在越南布局，房地产的买方基础在扩大；政府也亲身经历过崩盘的冲击，目前正尝试通过行政手段和货币政策来管控过快的扩张节奏。

交易量、去化周期、二手房价格……多项数据均显示，今年越南楼市正在逐步降温。对投资者而言，这是否是低位入场的信号？这究竟是短暂降温还是深度调整的开端？新的机遇又在哪里？这些问题的答案，或许要回到“资金会流向何处”以及“谁来接盘”这两个核心命题上。

值得关注的是，越南人均月收入约为2300元人民币，而房价却已攀升至每平方米2万元人民币。戴德梁行曾做过测算，一个典型的越南双收入家庭，需要攒够50到85年才能买得起一套住房。

去年越南房贷利率在5.5%至6.7%之间，今年则直接飙升至13%到15%，楼市可谓一夜入秋。今年一季度，越南房地产交易量骤降8%，河内房价较去年底回落了7%，胡志明市大量房源即便打折出售也无人问津。