北京商品房预售新规：需封顶后方可销售，现房销售优先

为深入贯彻《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）等政策文件精神，推动房地产发展新模式构建，稳步实施商品住房销售制度改革，北京市结合本地实际情况，由市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局及市住房资金管理中心联合出台了《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（简称《实施意见》），该文件自2026年9月24日起正式生效。《实施意见》从六个方面明确了具体政策措施。

一、强化预售环节管理

《实施意见》要求全面从严管理预售。对于2026年8月28日之后北京市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目（即“新项目”），若申请预售，单体建筑须已完成主体结构封顶，并提交由建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。此外，新项目预售资金将实行全额、全过程监管，只有在项目通过联合验收后，方可解除资金监管。

针对在途项目，《实施意见》提出分类平稳过渡的措施：

一是对于2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但尚未办理预售许可的商品住房项目，其预售条件和资金监管仍按原有政策执行。

二是对于2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未获得建设工程规划许可证的项目，原则上按新项目预售管理政策执行；若各区政府能确保按时建成交付，并在加强预售资金监管的前提下报市级部门备案，则可在2027年底前继续按原有预售条件申请预售。

三是对于2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府风险评估后，可按在途项目相关规定处理。

二、逐步推进现房销售

《实施意见》规定，自2026年8月28日起，新项目应优先采用现房销售方式。房地产开发企业在房屋首次登记后，需编制现房销售方案，并向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请备案。同时，所售房屋及建设用地使用权不得存在抵押、查封等情形。

在现房销售流程中，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过总房价款的1%。若开发企业违约未能按期交房，购房人有权依合同约定解除定金合同。

三、实施主办银行制度

《实施意见》明确，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，若贷款银行单独提供开发贷，则该银行为主办银行；若组建银团提供贷款，则银团贷款牵头行为主办银行。

此外，房地产开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部相关资金均纳入该账户管理；市住房资金管理中心也在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。

四、健全商品住房信贷管理

《实施意见》统一了北京市个人贷款政策：2026年8月28日后取得预售许可证的项目，须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应通过受托支付方式划入预售资金监管账户。

在开发贷方面，加大对现房销售项目及安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和额度，分批发放开发贷款，资金须通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设。对现房销售和预售项目，按市场化原则满足合理融资需求，确保开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

五、完善土地供应管理

为优化营商环境，从源头支持市政配套与商品住房同步交付，《实施意见》提出：支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

为减轻房地产开发企业资金压力，《实施意见》明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

六、规范房地产市场秩序

为保障改革制度顺利实施和市场平稳有序，《实施意见》提出，将加强房地产市场监管力度，规范市场秩序，切实维护购房人合法权益。同时，实行项目开发公司制，建立商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。