酒店进军租房市场 长租公寓争夺战开启

如今，想要租房，除了通过租房平台或房产中介之外，还可以选择酒店品牌旗下的公寓。近期在华住会APP上可以看到，新推出的“旅居”板块中已经上线了不少月租房源。在北上广等一线城市，部分公寓的月租金最低大约在1500元至2000元之间，同时配备24小时安保、品牌家电以及与酒店同款的床垫，主打拎包即可入住。这些房源主要来自华住集团旗下的城家公寓。

8月底，锦江酒店（中国区）也正式发布了公寓品牌“途羚”和“羚居”。其中，途羚主要面向B端企业员工的长期住宿需求，羚居则聚焦C端单身公寓市场。途羚公寓上海民生路首店于2024年9月开业，羚居公寓深圳蛇口店也在今年2月正式营业。

近日实地走访城家公寓上海静安区门店时了解到，一百多间房源中，目前仅剩三四间空房仍在对外出租，住户以刚毕业的学生和附近工作的白领为主。市中心房源的价格大致在每月3500元至6500元之间。现场看房人员介绍，与传统房产中介相比，这类公寓采用合同直签的方式，以保障性租赁住房为主；安保服务也更强，安保人员夜间每两小时会对楼内进行一次巡逻；维修响应和管家服务也更为迅速。

这类由酒店集团运营的长租公寓，目前仍以年租为主要方式，可供旅居使用的月度、季度短租房源相对较少。在服务方面，公寓并不完全提供“酒店式服务”，如果需要清洁，须按照45元/小时的标准提前预约。部分公寓配有机器人送餐和公共健身房，但并非每家门店都具备这些设施。

住客对酒店式长租公寓的评价呈现两极分化：一些住客认为整体装修风格较为现代、干净，服务也比较省心；也有住客反映房间隔音效果不佳，部分房源使用商用水电，费用偏高。

目前，多家酒店集团正在密集加码长租公寓市场。除华住和锦江外，国际酒店集团在中国长住市场的布局也明显提速。凯悦与首旅如家计划在中国开设至少50家凯悦嘉迎长住酒店；雅高今年2月落地了其在华首个瑞士酒店公寓项目；万豪也计划于三季度开出上海首家万豪行政公寓。

酒店集团进军长住市场的一个重要背景是，传统单店增长压力正在加大，长租赛道因此成为寻找增量的一种途径。根据中国饭店协会发布的报告，截至2025年底，全国酒店业设施约37.5万家，客房总数约1873.6万间，均处于历史高位，行业供给已进入相对饱和阶段。今年上半年，国内头部酒店集团整体RevPAR基本持平，开业超过18个月的成熟门店表现大多呈负增长，行业增长更加依赖开新店和加盟扩张。

相比之下，长租公寓投资市场则明显升温。仲量联行统计数据显示，2025年，上海和北京作为中国长租公寓投资的主要市场，大宗交易额合计突破113.4亿元，其中上海为82.4亿元（12宗），北京为31亿元（3宗），均创下近年新高。中国住房租赁市场的机构化程度仍然较低。据锦江酒店数据，中国住房租赁市场机构化占比仅为8%至10%，而欧盟为35%至40%，美国约为50%，日本则高达约80%。

不过，长租公寓也是一条竞争拥挤的赛道。传统房企系品牌早已进入，万科、龙湖已通过泊寓、冠寓与互联网企业开展员工住宿合作，地方城投类国企手中也掌握着大量保租房源。在个人业主房源市场，自如、贝壳等租赁平台也已争夺多年。各类企业的经营模式逐渐趋同，除了自持或整租物业再出租外，泊寓、自如、贝壳等都在增加委托管理业务，替业主管理房源并收取服务费。

将酒店生意模式移植到长租市场，并不意味着能够获得同样的利润水平，尤其是在当前“租金下行”的大周期下。长租公寓的客源主要是C端自费消费者，价格敏感度较高。长租公寓的非标性强、属地流量属性突出，住客对服务的要求反而相对较低，这些因素都决定了其品牌溢价空间和管理费费率将远低于酒店。酒店集团进入中低端长租公寓市场，难以充分发挥产品标准化和服务方面的优势；相比之下，高端长租公寓存在一定机会，但也面临成熟外资品牌的竞争。与万科泊寓、魔方公寓等专门从事长租公寓的企业相比，酒店集团尚未能证明自己在长租公寓领域表现更为突出。

一位传统房企人士表示，目前还无法判断酒店集团在这个市场中的未来份额，也尚未看到这类“代表性的好产品”出现。虽然背靠酒店集团，这类公寓的租赁方式与传统长租并无太大区别，大部分项目都采用固定年租，优势在于统一装修、维修和日常服务，但价格普遍高于周边房源。一些酒店公寓存在商用水电、没有天然气的问题，居住成本更高，“也没什么家的感觉”。酒店公寓住客流动性较大，“人群也比较复杂”，这也是长期租住时的顾虑之一。

从近期动作来看，华住正在调整其公寓产品布局。在2025年华住大会上，创始人季琦将“服务式公寓”提升至集团核心战略。今年上半年，旗下长租公寓品牌城家新签房源约9579套，其中服务式公寓达到5169套。新的产品形态也需要找到对应的客群。异地求职者、工作变动人群、数字游民及旅居爱好者可能会对酒店经济型公寓感兴趣。长租市场仍需要培育，高端散客、企业高级人员外派等需求还是集中在一线和新一线城市。

过去多年，酒店客房已经被高度产品化，1.0、2.0、3.0版本不断迭代。华住、锦江等酒店集团也依靠标准化产品和连锁运营，从大量分散的小微酒店中建立起了自己的市场。但长租公寓毕竟不是住得更久的酒店客房。酒店集团要想再复制一遍成功，除了招兵买马、与既有玩家争夺物业资源外，最终还要靠更好的产品来说话。