深圳杭州同日调整商品房销售政策 改革扩至7城

全国重点城市商品房销售改革持续推进，覆盖范围进一步扩大。

10月15日，深圳和杭州分别发布了商品住房销售制度改革的相关细则。加上此前已公布细则的北京、上海、广州、武汉和天津，目前全国共有7个重点城市已经落实了此类改革方案。

从已公布的政策来看，这7个城市的改革方向大体一致，主要围绕提高预售门槛、鼓励现房销售、优化项目融资以及调整土地出让规则等方面展开。但在现房销售定金比例、预售资金监管、竣工备案和土地款缴纳等具体操作上，各地仍存在一定差别。

多位业内人士向记者表示，对于房地产企业来说，这一轮改革不仅关系到销售模式的调整，还会对项目开发周期、资金回笼速度以及融资计划产生影响。随着各地细则逐步实施，如何在确保住房交付的同时适度减轻企业资金压力，成为政策执行过程中备受关注的问题。

深圳、杭州跟进预售改革

从北京、上海、广州到武汉、天津，再到杭州、深圳，尽管各地在商品住房销售制度改革的具体规则上有所区别，但整体改革思路高度一致。

中指院企业研究总监刘水在接受记者采访时表示，从已落地城市的细则来看，总体框架高度统一。各地对“新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售”“预售门槛提升至主体结构封顶”“竣工备案后方可发放按揭贷款”这三项核心内容形成了高度共识，同时在现房销售备案门槛、定金比例等方面保留了差异化的安排。

与此同时，部分城市在落地细则时也根据自身情况体现出一定差异。

首先，现房销售的定金比例各不相同。北京对现房销售定金的管理较为审慎，定金比例上限为总房款的1%；深圳和上海将这一比例设为3%；广州、天津、武汉的规定则允许收取不超过总房价款5%的定金。杭州此次也明确，现房销售定金按总房款的5%执行。

一位房地产行业人士表示，定金比例的差异反映了各地在资金安全与企业经营需求之间的不同权衡。

其次，土地出让金分期缴纳成为多地政策的共同安排，但具体缴纳细则并不完全一致。

目前已出台细则的几个城市均对土地出让价款分期缴纳作出了安排，付款期限最长可延至两年。杭州与北京明确余款最长2年缴清，深圳、上海、广州、武汉、天津多为“1+1”弹性安排，原则上1年、经决策可再延1年。

此外，在过渡期与历史遗留项目的处理上，杭州与武汉的操作细则相对宽松，均对历史遗留问题项目给出了延至2028年底的宽限，而深圳、北京、上海、广州、天津则为部分在途项目设置了至2027年底的过渡期。

杭州此次还有一项值得关注的安排，即优化全装修商品住房竣工备案管理，将毛坯竣工验收与室内装修两个阶段分开办理竣工备案。

易居研究院副院长严跃进认为，这一调整可以缩短全装修项目的竣工等待周期。相比传统的统一办理全装修竣工备案方式，相关项目的流转时间有望缩短6个月以上，从而减少资金沉淀，为全装修项目开发提供更大的操作空间。

值得关注的是，在土地供应方面，杭州明确，除土地出让公告约定实行现房销售的项目外，开发企业可自主选择预售或现房销售模式，同时提出合理确定土地出让起始价。

严跃进表示，这一安排充分考虑了现房销售模式下企业的资金投入压力，通过优化地价评估机制来平衡企业成本，为后续现房销售项目的平稳落地预留了合理空间，避免土地端成本过高影响新模式的推进。

总体来看，七个城市的细则方向趋同，但各地仍在通过具体的制度安排，为企业适应销售模式变化提供不同程度的缓冲空间。中指院华东大区常务副总高院生认为，京沪偏“严口径”、武汉偏“工具密度”、广州偏“分栋灵活”，杭州的方案更接近“监管做硬、节奏做软”的折中选择。

现房销售对房企将产生哪些影响？

随着地方细则逐步落地，房企的关注点也从模式转变延伸到现金流安排、项目销售节点和新老项目衔接等具体问题。

记者了解到，在地方细则落地过程中，分期竣工备案认定、新老项目衔接、预售资金监管释放以及土地款缴纳规则等，都是房企重点关注的问题。对此，多家企业及业界人士从各自角度提出了部分建议。

一位房企营销人士向记者表示，企业希望各城市在新老项目界定方面能够有更加清晰、统一的划分标准。“在新老项目划分方面，存在多个划分口径，希望能统一统计口径，以土地成交时间划线对企业来说会比较合适。”

此外，还有多家房企将关注点放在竣工备案认定上。有企业认为，对于建筑面积达数十万平方米的项目，如果必须整体竣工备案后才能销售，资金占用时间可能长达两至三年；如果允许按楼栋或最小单元分批竣工备案、分批销售，则有助于实现资金滚动回收，缓解项目资金压力。

刘水认为，8月28日出台的商品住房销售制度改革政策，对我国商品住房销售制度进行了系统性重构，未来将逐步改变过去依赖预售回款、追求高周转的开发模式。

开发模式的变化，也意味着房企需要重新评估项目投资回报与资金周转周期。刘水指出，相较于传统预售模式，现房销售可能使项目回款周期延长约1至2年，资金占用压力随之上升。

国信证券分析师任鹤认为，现房销售可能拉低房企投资内部收益率，促使企业在拿地时提高对项目利润率的要求。但这并不意味着现房销售必然导致企业现金流紧张，项目收益水平、资金成本和融资能力仍是决定实际影响的关键因素。

开源证券分析师齐东进一步指出，现房销售要求房企对更远期的市场价格和销售去化速度作出判断，对投资拿地决策提出了更高要求。同时，随着购房资金监管加强，项目资金封闭运行的特征也将更加明显。

从行业影响来看，现房销售也可能进一步拉开不同房企之间的经营差距。

中金公司分析师袁文博指出，资金实力较强、在核心城市布局较优的房企，可能在行业调整中获得更强的竞争优势。

随着深圳、杭州细则落地，全国已有七个重点城市出台相关实施方案。下一阶段，分期竣工备案认定、预售资金监管释放及新老项目衔接等规则能否进一步明确，值得关注。