北京商品住房销售制度改革细则出台 一文看懂有哪些新变化

北京在“8.28新政”之后，成为首个推出商品住房销售制度改革实施细则的城市。

9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，旨在加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，该文件的正式落地意味着北京开始全面落实住建部等三部门于8月28日印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）的相关要求。此次改革以提升预售门槛、优先推行现房销售、实行资金闭环监管、重构信贷规则为核心，从土地、开发、销售、资金、信贷等环节对商品住房销售制度进行全链条重构。政策遵循“新老划断、分类施策”原则，不会对存量项目带来剧烈冲击，但将深刻改变房企的拿地、融资和回款模式，长远来看有利于市场风险出清，推动房地产向新模式转型。

以下为澎湃新闻结合新政内容梳理的几个核心变化：

新取得土地项目预售须“主体结构封顶”，优先选择现房销售

北京此次出台的政策以2026年8月28日作为关键分界点，对新老项目实行差异化管理。

在全面加强预售管理方面，《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，若申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶（即楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），且项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。项目预售资金实行全额、全过程监管，须待项目联合验收后方可解除资金监管。

与此同时，现房销售被置于优先地位。同样自2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案，之后按现房销售方案组织销售，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

业内人士指出，新出让地块预售必须主体封顶，或直接实行现房销售，对购房者构成直接利好，房屋主体质量、户型、配套均可实地核验，大幅降低买到烂尾或货不对板房屋的风险。

明确“新老划断”条件

对于8月28日前节点项目，北京新政设置了清晰的过渡期安排，对“在途项目”实行分类施策。

其一，2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售时，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

其二，2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的前提下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管标准升级，重点监管额度必须覆盖剩余工程及房企承担的红线外市政配套费用。

此外，针对历史遗留项目，各区政府评估风险后，按在途项目政策执行。

张大伟认为，“老人老办法、新人新办法”的安排可保障存量在建项目开发节奏稳定，避免集中停工和交付风险，防止短期市场供给出现断崖式下滑，为房企预留充足过渡期消化现有项目。

现房销售定金收取不超过总房价款的1%

《实施意见》明确有序实施现房销售，同时明确“低比例定金”机制。

根据政策，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，“现房销售中定金按1%收取，低于此前预期的5%，更具象征意义，主要是保障项目未来有一定客户基础，同时降低购房者前期资金风险。”

中指研究院解读指出，北京新房总价较高，本次明确一般收取不超过总房价款1%的定金，即总价500万的住房，定金不超过5万元；总价1000万元的住房，定金不超过10万元。若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。值得注意的是，企业能否支取定金，本次政策尚未明确。

按揭贷款发放节点后移

信贷端的制度重构是本次改革的另一大核心。为避免过往预售制下资金挪用、烂尾等痛点，新政推行项目主办银行制度，同时调整个人住房按揭贷款发放节点。

《实施意见》明确，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

同时，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

此外，规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，按照过去的制度设计，理论上封顶之后就可以发放按揭贷款，对房企而言，资金在开工约一年就可以回笼。此次新规将预售项目按揭放款延后至竣工备案之后，意味着现在要3年左右才能回笼资金，这将深刻改变房企的项目回款节奏。

张大伟直言，这一规则将彻底改变房企传统“高周转”模式。过去房企依靠提前预售、快速回笼购房者按揭款，滚动拿地、扩张规模；新政下预售回款时间大幅延后，现房项目更是要等到完成房屋首次登记后才能正式卖房，资金沉淀周期显著拉长。房企不能再依靠购房者预付款充当建设资金，必须依靠自有资金和开发贷款完成主体工程建设。资金门槛抬升会直接筛选市场主体，资金实力弱、高杠杆运营的中小房企拿地意愿将明显收缩，资金稳健、融资成本低的头部房企更具备竞争优势，行业进一步加速优胜劣汰。

加大对现房项目、“好房子”项目开发贷款支持力度

新政同步配套信贷激励，加大对现房项目、“好房子”项目开发贷款支持力度。

新政明确，加大开发贷款支持力度。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

新出让住宅用地土地款可分期缴纳

同时，北京在土地端也给予企业支持。

新政明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

在业内人士看来，土地出让金后续缴纳期限为两年，相比传统的一年明显放宽，且延期期间不计算利息。在预售回款周期拉长的背景下，土地款延期缴纳政策减轻了房企拿地初期一次性大额资金支出压力，平衡拿地成本与建设投入。

同时，政策明确，统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商