（图片源于网络）

在内，滕州40余家连锁中介机构，9月份共销售房源30余套，与2019年同时期相比直线下降，其现象惨不忍睹；

再看新房市场，认筹加息，认筹追加（原来缴30万和50万优先选房，变成了缴50万和80万才能优先选房，什么概念各位），电话互动也频繁了，客户真正成为上帝了；最近的几个项目几乎是以高于房源2-3倍的蓄客量开盘，也就卖个七成左右，这又是什么概念；开盘现场的情况就不说了，相信去现场的都能看出来。

二手房难，新房同样不好，但房价就是不降。这是怎么了，市场规律也不适用了吗？

房产界有句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。长期来看，人口增加或减少影响未来市场房价走势。那么反过来看，滕州房价上涨过快，是否和滕州人口多有关呢 ？

今天，我们就先从人口角度做个分析，这里摒除通货膨胀、政策、市场、土地上涨等因素，仅从人口方面找寻滕州房价上涨的内在逻辑。

▍先说结论：人口多寡并非是直接影响房价的内因，建城区人口密度才是根本原因。

人口密度就是指单位土地面积上的人口数量。

通常使用的计量单位有两种：人/平方公里;人/公顷。它是衡量一个国家或地区人口分布状况的重要指标。深入一点讲，就是建成区人口密度。

对比下这几个城市的建成区人口密度就明白了：

当然，邹城是不是我们房价稳定的榜样呢？

（图片源于网络）三个城市：厦门、珠海、三亚

这三个城市的房价不仅很高，都排在全国前10，在过去10年的房产投资回报率也很高。

而厦门（思明区）的人口是107.33万，珠海的人口是299.5万，三亚的103.14万。人口虽然排名靠后，但看人口密度，珠海、厦门排在全国前20，尤其是珠海，人口密度达到1.96万人/k㎡。

如果一个地区人口基数恒定，建成区人口数量增长，导致人口聚集，这个地区房价一定会涨。

如果当地人口净流入、城市化进程提升都是提升单位土地面积的人口密度，当然也会催动房价的上涨。我们在看看距离我们较近的临沂兰山区，因为曾经频频刷爆新闻的不是青岛、济南的地王，而是临沂兰山区北城新区。北城新区由于聚集了整个临沂市的置业客群，因此该区域人口密度远远高于统计数据。

目前临沂执行双限一竞政策，规定竞得配套资金不计入出让地价、楼面地价，商品住宅仍按照限定的商品住宅销售均价17300元/㎡（毛坯）进行销售。近几年临沂北城新区房价上涨较快且供不应求，便与人口聚集高度相关。

2021年第七次人口普查最新人口信息 ：

（图片源于网络）

从这个层面看，兰山区的房价在临沂市首屈一指，滕州市的房价在枣庄市首屈一指，这俩城市在这个角度看是不是特别像。

滕州建成区人口密度提升是房价一直上涨的内生逻辑，属于内因：1、单看滕州的人口密度：19000人/km²；与珠海相当，全国也是名列前茅了。

2、我们勤劳聪慧的滕州人民在全国各地赚钱，回家买房毫不手软。

2021年第七次人口普查最新人口信息：

2020年滕州人均可支配收入30365元/平米。

目前滕州高层住宅毛坯均价9000元/平米左右，明显处于上涨之中。

（图片源于网络）除了人口因素以外，有些外因也是深刻影响滕州房价的上涨点：

1、货币化补偿的棚户改造，拆房，赔钱不赔房，你说你买不买房？梁场近期立项拆迁，又将造就一批有钱又有房的“富豪”们了；