菏泽房价必然上涨的“N“个理由

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发布时间：2021-09-22 12:01:15

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[摘要] 菏泽，古称曹州，中国牡丹之都，隶属于山东省。菏泽位于内陆地区，经济水平位于三线城市之列，近几年发展极为迅速，无论是对外交通机场、高铁站的建设和投入使用，城市路网的贯通，公园、景观、河流的整治，城市生活配套的完善，无处不体现着菏泽城市整体的越来越好。菏泽，一个令人尊重和爱慕的城市，但是这个城市有一点却

菏泽，古称曹州，中国牡丹之都，隶属于山东省。

菏泽位于内陆地区，经济水平位于三线城市之列，近几年发展极为迅速，无论是对外交通机场、高铁站的建设和投入使用，城市路网的贯通，公园、景观、河流的整治，城市生活配套的完善，无处不体现着菏泽城市整体的越来越好。

菏泽，一个令人尊重和爱慕的城市，但是这个城市有一点却让人爱不起来——这个城市的

“房价”
！
从17年棚改后房价迅速上升，短短2年时间就已经突破6000元/㎡（市区，不含定陶区），可是
近两年大家突然发现，菏泽房价停滞了，甚至个别项目因集团战略优惠促销大规模降价了！
近年来国家政策一直提及
“房住不炒”
的核心方针，但是在“稳地价、稳房价、
稳预期
”大前提下，菏泽现在的房价着实让人有些抬不起头来，今年下半年来网络上普遍有一个“楼市拐点来了”的声音，但是笔者认为，这个所谓的“拐点”
对于菏泽来说更应该是一个上行的“拐点”！
我们可以从以下几个方面来看：
壹 | 城市发展的必然

2020年菏泽市全年生产总值（GDP）实现3483.11亿元，位于全省第八位
，比德州市高出404.12亿元，按照中国房价行情网给出的2021年3月份房价数据，德州市主城区房价为9633元/㎡。
同时，
2020年菏泽市房地产投资为339.40亿元，其占GDP比重仅为9.4%
，排名全省第十三位，从投资占比上来看，菏泽房地产根本不存在饱和的情况，“泡沫论”更无从谈起。

2020年菏泽市一般公共财政预算支出为630.76亿元，位于全省第七位
，仅比第六位的济宁少了65.14亿元，按照中国房价行情网给出的2021年3月份房价数据，济宁市主城区房价为9806元/㎡。
前面提到菏泽近几年发展迅速，城市面貌得到极大提升，基本进入强三线城市之列，其很大的原因来源于城市的财政投入上。
贰 | 经济基础决定上层建筑

2020年菏泽市年末金融机构本外币各项存款余额高达5039.29亿元
，是枣庄市的两倍之多，中国房价行情网给出的2021年3月份房价数据显示，枣庄市主城区房价为7674元/㎡，高出菏泽近1000元/㎡。
2020年12月31日，央行、银保监会就联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款和个人住房贷款的占比都做了上限规定，其根本在于
当前的国际经济环境，国家更多地需要支持制造业和小微企业，同时防止房企的融资风险，并不是要遏制房地产的发展，因为“住有所居”基调下，国家依然支持居民首套房的购置需求，此次“限贷令”是基于国家经济转型的战略考虑，并不是银行资金出现问题。
叁 | 土地供给明显不足，供需关系即将转变
2017年以来释放了大量土地供应，但自2019年开始，菏泽市区土地成交一直呈下滑趋势，
据
菏泽找房
Di DATA 数据研究中心统计梳理，2017年-2021年上半年，菏泽市区成交商住类土地1500万㎡左右，按照3.0的容积率来测算的话，刨除回迁安置、地下和商业部分，释放近2000万㎡的商品房供应，按照近几年的去化速度来看，仅剩下2年左右的去化周期。
如果持续没有新增土地入市，2022年下半年极大可能会出现新房断供的情况
，另外随着棚改的尾声，近两年成交土地，其规划容积率指标也一直在下调，
2017年成交土地普遍的容积率都在3.6左右，个别项目甚至突破4；但2020年后新出让挂牌的土地，容积率基本降到了2.5以下，对楼面价来说，增长了近两倍，房价不可能不涨。
肆 | 庞大人口基数托底，人口红利还将持续

2020年第七次全国人口普查，菏泽市常住人口879.59万人
，仅比省会济南市少了40.65万人，比聊城多了284.38万人
，多了一个东营市的人口；按照中国房价行情网给出的2021年3月份房价数据，聊城主城区房价为10654元/㎡
，高了菏泽近一倍之多，即便是东营主城区房价也到了8103元/㎡。
“短期靠金融、中期靠土地、长期靠人口”，
按照第七次人口普查数据显示，菏泽市0-14岁人口占比为25.1%，全省最高
，
按照人口数量来说，其0-14岁人口为220.78万人
，仅次于临沂，远远超越了青岛和济南。
而菏泽的
城镇化率也是全省最低
（日照数据未纳入统计），仅为50.73%，按照目前菏泽市的人口增长速度和城镇化发展，2025年菏泽市常住人口将要突破900万，增加城镇人口近110万。
伍 | 供需失衡，可售房源供给不足

据
菏泽找房
Di DATA 数据研究中心统计梳理，2021年1-6月份，菏泽市区新建商品住宅累计成交13634套
，成交面积近175.15万㎡
，同比增长60.88%
；截至到2021年6月底，菏泽市区在售新建商品住宅的可售房源的去化周期仅为5.14个月
，我们知道近几年因为秋冬季“大气污染停工“、2020年”疫情“停工等条令限制，导致很多项目交付周期延长，同时近几年菏泽新建商品住宅成交量持续走高，从而造成了可售房源供给不足的情况。
无论是
城市的发展和经济的提升，到政府的投入；还是房地产兴衰的几个关键指标，菏泽表现得都极为良好
，当下的市场环境确实出现许多的不和谐因素，楼盘降价、政府约谈、业主维权等等，但是我们也发现
菏泽个别注重品质和产品的项目单价已经七千起步，个别房源甚至突破万元
，随着收入的增长，对好房子的需求越来越多，房企“高周转”时代下的以价换量必然会逐步退出历史舞台。从购房者到开发企业，大家对于质量、品质诉求必然会拉动整个行业的改变。
让我们拭目以待。
菏泽房价整体
“过万”
的时代！

附 | 2021年3月山东省16市主城区房价

菏泽房价必然上涨的“N“个理由