中国超六成房子需要 “养老”，钱从哪来

关于“房屋养老金”的话题近期成为公众讨论的热点，这一概念源于住建部副部长的发言。对此，《建筑杂志社》发表社评澄清，房屋养老金并非房地产税的另一种形式，公共账户的资金来源无需居民个人承担。

中央财经大学法学院院长尹飞阐释，房屋养老金旨在保障住宅的维护、修理及必要时的更新重建，其基础构成是住房专项维修资金。现行的住房维修资金管理制度自1998年实施以来，要求业主和开发商在办理房产证前完成专项维修资金的缴纳，但从实践来看，许多已达到“养老”阶段的房屋并未完成这项缴费。即便是那些在2000年代初按规定缴纳维修资金的商品房，其缴费基数偏低且随时间贬值。维修基金通常按房屋建造成本的2%-5%向购房者与开发商征收。

《民生周刊》在去年的一篇文章中提到，中国住宅总面积约500亿平方米，其中超过半数建于上世纪，根据当前标准评估，多数小区的专项维修资金规模仅数百万元，远不能覆盖房屋长期维护的需求。

维修资金的管理现状也值得关注，除上海外，多数地区的维修资金由政府代管，提取需获得至少三分之二业主的同意。大量资金滞留在低息的活期或短期存款中，实际价值受通胀影响而缩水。据统计，全国住宅专项维修资金的累积结余已超万亿元，上海、北京、杭州等地更是超过了百亿元。

华创证券的研究显示，以南京市为例，约四成住宅已使用15年以上，其中30%因各种原因未能收集到维修资金；即便在有一定结余的老旧小区中，也有近三成的余额不足10万元，对于高层住宅而言，这样的金额甚至不够更换一部电梯。

鉴于此，建立额外的公共账户显得尤为必要，目前包括上海在内的22个城市正开展相关试点。公共账户的资金筹集方式由地方政府探索，可能来源于土地出让收益、财政补助等渠道。值得注意的是，房屋养老金政策目前仅针对城镇住宅，暂未涉及情况更为复杂的农村房屋领域。