上海的白领肖文近期发现，她开始频繁接到某购物中心奢侈品门店的电话，对方不仅提醒她保养包包，还热情邀请她参观新品。尽管她并非经常光顾奢侈品的顾客，这种突如其来的“特别关照”令她倍感意外。尽管高端购物中心长久以来给人以繁荣景象，但近期的报告显示，随着奢侈品消费动力减弱，这些购物中心同样遭遇困境，商场销售额及物业租赁收入呈现下滑态势。与此同时，服务于大众消费需求的次高端或综合性商场正经历消费回升。

恒隆地产，一家以高端购物中心运营著称的企业，过去多年在内地市场凭借顶级奢侈品的租赁模式持续盈利，租金收入持续增长，即便疫情期间也未受影响。然而，这一增长势头在2024年上半年突然中断，其物业租赁收入出现下滑，尽管总营收因香港物业销售增长而有所提升。恒隆在内地的多个高端商场，尽管保持了高出租率，甚至满租状态，如上海恒隆广场，但租户销售额与商场收入却分别下降了23%和8%。类似情况在太古地产的高端购物中心也同样存在，零售销售额普遍下滑。

有趣的是，部分次高端或面向大众消费的商场在此期间迎来了复苏，收入增长。例如，恒隆在沈阳、济南、天津的项目，以及太古地产的综合类商场，表现出相对稳定的收入表现。这一趋势早在去年便初露端倪，上海环球港凭借周边居民的强劲消费，取代重奢商场成为销售额冠军。

奢侈品消费的疲软直接影响了高端购物中心的收入，特别是因为高端品牌的租金通常与销售额挂钩。行业人士指出，高端品牌入驻的灵活性和对商场条件的高要求，使得商场在吸引这些品牌时往往采取提点而非固定租金的方式，因此品牌销售额的波动直接影响到商场的租金收益。尽管如此，市场观察到高净值消费者的奢侈品消费依然保持稳定，只是中等收入群体的消费更为理性，倾向于性价比更高的选择。

对于高端购物中心的未来，尽管短期内面临挑战，如奢侈品销售额的下降和消费者海外购物的回流，但开发商如恒隆和太古地产依旧保持乐观态度，持续投资内地市场，推进高端项目，显示出对长期市场复苏的信心。太古地产已落实巨额投资计划，多个新项目正在筹备或建设中，预示着对内地市场的长期承诺。总体而言，尽管当前市场环境带来短期波动，但多家地产商的大规模投资布局，映射出对高端零售市场长远发展的积极预期。