二手房业主不再轻易降价 政策组合拳重塑市场预期

国庆假期期间，新房售楼处人气旺盛，而二手房市场则在悄然发生转变。广州黄埔区一名地产中介透露，部分二手房业主的心态已有所调整，不再像此前那样为了促成交易而大幅让价。在今年7、8月份之前，由于二手房成交持续低迷，业主通常需要提供较大幅度的优惠才能达成交易，挂牌价与成交价之间相差10万元的情况并不少见。如今，这种格局正在被打破。

这一心态变化的背后，是8、9月份密集出台的楼市新政以及逐步回升的成交数据。其中，现房销售制度的落地对卖方预期产生了显著影响。8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合下发通知，将预售门槛提高至主体结构封顶，并推动现房销售。与此同时，相关部门还出台了涉及房地产信贷管理和资本市场支持的政策，加快构建与房地产发展新模式相适应的体系。

业内普遍认为，这些政策将提高房企的资金周转要求，放缓其拿地和开工节奏，进而减少新房供应，使二手房的稀缺性进一步凸显。核心城市、优质地段、配套完善的二手房将直接获益。以黄埔区某三地铁交汇的热门楼盘为例，近一个月来不仅成交单价有所上涨，业主也频繁调整挂牌价以试探买家心理，部分甚至将挂牌价上调数十万元。贝壳数据显示，该楼盘4月至8月成交均价维持在3.52万元至3.53万元之间，9月份突然攀升至3.57万元左右，成交量也有所放大。

另外，《住房公积金管理条例》的大幅修订以及居民购房贷款贴息政策的推出，进一步提振了市场信心。在新政策框架下，首套房商贷实际利率最低可降至2.06%，低于公积金贷款利率，受益范围涵盖大城市的二手房以及二三线城市的新房和二手房。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这些政策有利于盘活小户型二手房项目，推动房源流通，促进一二手房市场的联动。

随着房地产市场步入存量时代，二手房交易占比逐年攀升，已成为市场的主导力量。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，增量时代由新房决定房价，而存量时代房价走势则取决于二手房业主。然而，买家的出价预期仍然偏于保守，买卖双方的心理差距不断拉大。中指研究院数据显示，尽管重点城市二手房成交量同比继续增长，但价格环比跌幅有所扩大，百城二手住宅均价为12452元/平方米，环比下跌0.60%。

中介反映，即便在“金九银十”期间，看房量也未出现明显增长，买家依然抱着“捡漏”的心态，并未出现追高现象。展望后续，随着“金九银十”效应逐步消退，买卖双方之间的博弈将如何演变，仍有待进一步观察。二手房业主不愿一再让价了，政策组合拳正在重塑心理预期。