上海公寓40年产权到期续费要交地价七成 土地使用权续期引热议

土地属于国家所有，而房产证上登记的土地使用权则设有期限。其中，住宅用地使用权为70年，商业用地为40年，工业用地为50年。如今，土地使用权到期的问题已经变得十分紧迫。

有人在某问答平台上发问：上海发布了《工商业项目土地使用权续期工作指导意见》，其中规定商业和办公用地到期后，须补缴不低于基准地价70%的费用。倘若这一做法在全国范围内推广，中国经济将受到怎样的影响？我查阅了上海资规局官网，并未找到相关文件。随后通过百度搜索，在上海市房地产估价师协会官网上发现了该文件，全称为《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）。该文件于2026年7月31日印发并实施，确立了“以续期为常态、不续期为例外、根据企业要求、应续尽续”的工作原则。

土地使用年限到期，是所有房屋产权人终将面对的问题。无论是住宅、商业公寓、写字楼，还是工业、物流、文教、科技等用途的房产，房屋归所有权人所有，但土地存在使用年限，到期后必须办理延长手续。在上海出台上述文件之前，各地已陆续发布了针对非住宅用地土地使用权续期的政策。例如：

- 北京：2026年1月出台产业用地弹性年期新政，规定弹性年期用地期满后，经履约综合评价达标，可通过协议方式出让续期，价格由企业在首次出让时的地价水平与续期时的基准地价综合评估中择一确定，并在首次出让合同中事先锁定，前后两次出让年限之和不得超过50年。

- 广州：工业用地按基准地价、商服用地按标定地价计算，达标项目按特定公式缴交，不达标则需全额缴交。

- 浙江海宁：非住宅用地出让续期的，按办理续期时点的土地市场评估价，结合亩产效益评价地价修正系数所得价格的50%缴纳土地出让金，修正系数分为1、1.1、1.3三个档次。

目前形势已较为清晰，土地使用权到期后需要续费。住宅用地到期续费暂且不谈，重点探讨非住宅用地到期续费可能产生的影响：

对于优质资产，特别是核心区域的商办甲级写字楼，续费可能推动其估值上升。而普通公寓由于已经散售，业主之间能否达成一致是个重大难题，补缴与否将导致估值出现巨大分化，最终售价也会相差悬殊。商业REITs关注的是回报率，续费对REITs估值和整体收益有一定贡献，但对投资者而言，租金收益才是核心。小业主选择弃缴的可能性较大，而大业主更倾向于提升物业估值，因此分散型分割物业在估值上受到的负面影响更为明显。在存量时代，到期续费可视为地租方案的一种变形，成为替代土地出让金收益的重要途径。上海作为先行先试的城市，如果成功，将为其他城市提供参考；如果失败，则可能就此止步。非住宅用地的问题处理好了，对住宅用地也具有借鉴意义。