房贷贴息政策解读：北上广深刚需家庭迎来利好吗

财政部联合中国人民银行、金融监管总局于9月29日共同发布了《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，确定从2026年10月1日开始推行居民购房贷款贴息政策，暂定执行一年。这是中央财政层面首次针对商业性个人住房贷款推出贴息措施。按照通知内容，可获得贴息的贷款额度上限为100万元，财政部门按年化1个百分点给予贴息，这一幅度相当于利率优惠了三分之一，贴息最长可持续5年。

该政策设立了三个准入条件，只有满足条件的居民家庭才能获得贴息支持：一是必须使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包含存量贷款的置换；二是所购住房建筑面积须在120平方米以内；三是所购住房价格不得超过150万元。三部门相关负责人对此作出解释，设定这些门槛主要是为了定向支持刚需群体的基本购房需求，同时考虑到各城市居民收入水平、住房面积和价格状况存在差异，力求在全国范围内实现平衡。此外，对于使用贷款购买保障性住房以及使用公积金贷款购房的群体，已有相应政策予以支持，此次不再叠加享受贴息。

三部门表示，中央财政推出居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生方式的一种探索，通过明确房屋总价、面积、贷款类别等条件，尽可能精准地覆盖目标群体，帮助那些准备购买最普通住房、收入相对不高的家庭减轻月供负担。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，目前按揭贷款利率显著高于无风险理财利率，导致居民申请按揭贷款购房的意愿减弱，房地产金融加速器效应因此弱化。贴息1个百分点后，房贷利率将降至2%，基本与无风险利率持平，贷款的机会成本随之下降，居民加杠杆的意愿有望提升。

中原地产首席分析师张大伟则表示，作为全国层面首次推出的统一房贷贴息工具，政策门槛固定不变，150万元的房价红线成为衡量政策受益程度的核心标准。对于北上广深等一线城市及强二线核心城区而言，政策的直接拉动效果较为有限，但能够满足150万总价门槛的房源大多位于远郊板块或小户型二手房，对于部分预算有限的年轻刚需群体，有望加快其购房决策。普通二线城市与强三线城市是本次政策的主要受益区域，有望提振刚需入市信心，刺激新房与低价二手房的成交。而在广大三四线城市和县城，政策普惠性较强，但拉动力度存在制约。多数县城和人口流出型三四线城市的主流刚需房源普遍低于150万元，这类城市的核心矛盾并不在于利息成本，而是人口外流、居民收入预期偏弱、购房意愿不足。贴息虽然能降低购房成本，但难以改变长期购买力不足的现状，政策更多发挥托底作用。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，在大城市中，部分总价略高于150万的房源，房东为了满足贴息条件可能会选择适度让利，这将进一步促进大城市小户型住宅的流通，使工薪家庭能够买到一些较好的二手房，满足刚需和自住需求。中指数据显示，2025年重点40城新房中，120平方米及150万元以内的住房成交占比为33.6%，二手房中这一比例为56.3%；2026年1至8月，重点40城成交的住房中，符合条件的新房占比33.1%，二手房占比55.2%。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，本次政策是落实国常会工作部署的具体体现，中央财政首次对个人住房贷款给予贴息，以财政“补息差”的方式，在不触动贷款合同利率、不压缩银行净息差的前提下，将财政资金定向投向真实的自住需求，直接降低符合条件的首套购房者实际资金成本约1个百分点，切实减轻购房者的月供压力。房贷贴息以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策开辟了新的操作通道，成为兼顾民生保障与稳定市场的结构性政策工具，信号意义明显，对于稳定房地产市场预期、促进需求释放将产生直接利好。严跃进补充道，全国性购房贴息政策的落地，标志着新一轮房地产支持政策持续发力。当前市场行情正在积极提振，房价趋于稳定，购房者入市节奏明显加快，好房子尤其是自住宅项目规范以来的好房子产品陆续入市。叠加贴息政策以及此前已有的降首付、房贷利率、公积金支持等政策，购房支持政策力度已处于较高水平，将助力“金九银十”楼市营销，推动住房消费修复，促进房地产市场平稳向好。