重点城市楼市金九回暖 政策红利带动市场向好

8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会等部门在同一天出台三份重要政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产的基础制度进行重构。一个月内，这些政策在北京和上海相继落地。新修订的《住房公积金管理条例》也于9月20日起施行。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，宣布自2026年10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，暂定实施期为一年。

多重政策红利集中释放，恰逢楼市传统销售旺季“金九”，重点城市的市场运行出现积极变化，“金九”成色向好。中指研究院数据显示，9月1日至27日，重点30城新建商品住宅成交面积同比下降5.5%，但一线城市同比增长9%。北京和上海在需求端政策优化带动下，成交分别增长18%和16%。重点20城二手住宅成交10.4万套，同比增长4.2%，上海二手房成交量已连续7个月同比增长。当前，重点城市成交改善更多受到此前需求端政策和“金九”传统销售旺季的带动。

二手房成交持续扩容，在住房交易总量中的占比稳步攀升，市场进入存量主导阶段。实地走访深圳多个片区的二手房门店发现，不同区域房价走势虽有分化，但市场信心明显修复，业主与购房者的议价空间收窄。申请30年以上长期个人住房贷款的购房者比例快速提升。福田赤尾片区一家房产中介门店负责人表示，9月成交了4套二手房，其中一位客户申请了35年期房贷。深圳贝壳研究院监测数据显示，9月上半月深圳二手房议价率为9.3%，环比收窄0.1个百分点，市场情绪正持续向暖修复。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，重点城市的二手房成交保持增长，市场交易重心进一步向存量住房市场倾斜，“金九”期间市场整体以结构性修复为主。二手房价格调整更充分、房源选择更丰富，仍将承接部分刚性及置换需求，成交表现或继续相对活跃，重点城市成交量有望保持一定活跃度，“以旧换新”等政策或进一步疏通置换链条。

房企抢抓政策窗口期与销售旺季，加快推盘节奏。以深圳市场为例，仅上周就有5个项目获批预售，其中纯住宅项目达4个。新房销售经理表示，最近访客量有所回暖，多重政策叠加带来购房意愿集中释放。针对政策变化，深圳一家民营房企财务负责人表示，公司更新拿地测算模型，对未来销售速度和价格的测算更加谨慎，同时关注开发周期、资金占用和项目去化确定性。

对于最新出台的购房贷款贴息政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次政策聚焦120平方米以下、150万元以内的首套刚需购置群体，贴息1个百分点、最长贴息5年，最多可帮助借款人累计减少付息近5万元，这将降低居民按揭贷款成本，改善居民“加杠杆”意愿，修复房地产的金融加速器效应，是楼市稳定的重要手段和方向。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次购房贷款贴息力度比传统购房财政补贴要大。中央财政贴息在资金效率和力度上更高，进一步体现对住房消费的支持，代表新一轮政策支持在持续发力，叠加此前已有降首付、房贷利率以及公积金等政策，势必对当前“金九银十”楼市营销，进一步推动房地产市场稳中向好发展。

展望四季度，中指研究院认为，三季度房地产延续“稳市场”政策基调，房地产制度改革系列文件落地，加快构建房地产发展新模式，同时深化住房公积金制度改革，更好支持全周期住房消费。地方供需两端政策保持较高出台频次，综合运用多种工具，促进住房需求释放。四季度，政策核心关注点将转向房地产制度改革相关配套政策的细化与落地。前期顶层制度安排将逐步转化为可操作的执行细则，包括土地出让金分期缴纳、预售资金拨付的条件与流程、竣工验收的各项指标要求等，各地明确政策细则也将增强市场的可预期性，稳定市场预期。