房地产发展新模式：既要建好房子更要管好房子

9月18日，国务院新闻办公室召开“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛指出，将全面推进房地产三项基础性制度的实施。这三项制度以项目为核心对象，统筹推动房地产开发、融资和销售制度的改革与完善，旨在促进房地产业的稳健经营与健康发展。

这一部署传递出明确信号：今后房地产开发将以项目公司制为重要抓手，构建全新的发展模式。企业不仅需要“建好房”，更要“管好房”，推动行业实现以人定房、以房定地、以房定钱的良性循环，促进“人房地钱”四大要素的合理配置。

房地产市场的底层逻辑已发生深刻变化。二手房交易占比从2020年的27%攀升至2025年的46%，而今年前8个月已突破50%，达到52%。这一数据标志着房地产正式迈入存量时代。存量时代的来临意味着，过去那种以预售为支撑、以高周转为驱动、以集团信用为融资担保的开发模式已经难以为继。构建房地产发展新模式，推进项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度，显得尤为关键。

防风险被置于首位，资金须在项目内闭环流转。项目公司制要解决的核心问题是“谁是项目的独立实施主体”。在传统预售模式下，项目开发建设资金达到工程总投资25%即可启动预售，预售回款到账后又能投入下一个项目。而在新模式下，一个项目对应一家项目公司，项目公司依法享有独立法人权利，实行单独核算。这意味着项目资金必须在项目内部流转，严禁集团总部违规抽调挪用项目资金，从而有效隔离企业主体风险与项目风险。

主办银行制是这一逻辑的进一步延伸。每个项目确定一家银行或银团作为主办银行，开发、建设、销售的全部资金归集至主办银行，由其提供融资服务。双方双向选择，形成利益共享、风险共担的机制。这套机制的关键在于将风险管理的单元从企业集团整体下沉至单个项目。各方需严格落实项目公司资金进出管理，确保资金流向清晰可查。在新制度下，项目现金流是否可测算、可验证，成为能否获得融资的首要标准，房企的融资模式也随之改变。

融资逻辑下沉，信用评估从“看集团”转向“看项目”。以往房地产的信用基础主要依托开发企业，银行关注企业规模排名和资产负债表，购房者看重开发商品牌，地方政府评估企业拿地和开发能力，整体逻辑围绕“地”展开。项目公司制与现房销售制叠加后，融资端的信用评估将从“企业信用”转向“项目信用”，从重视“地”切换到重视“房”。金融机构不仅要考察开发商是谁，更要审视项目本身资金能否闭环、建设周期如何把控、客户群体是谁、土地转化为住房后能否适销对路、贷款能否按期偿还等。购房者也将更加关注项目本身的兑现品质，建成的住房是不是“好房子”，物业管理主体能否“管好房子”。

容错空间收窄，倒逼企业转型为“多面手”。随着房地产进入存量时代，现房销售制是大势所趋。过去项目中若出现问题，尚可通过市场上涨、预售回款或后期调整来消化。但在现房销售制下，一旦资金、产品、工程、销售或运营中任一环节存在短板，都可能危及整个项目的安全。这就要求企业修炼多方面内功，全面重塑房地产开发运营流程。企业需将客户运维能力前置到拿地之前，从产品定位阶段就着手扩大客户基础、经营存量客户；优化供应链体系，重新分配总包和供应商的利润格局；做好房屋建设、维护、改造、服务等全周期运营管理。例如，物业服务要从“对物的服务”转向“对人的服务”，覆盖养老、托幼、应急处理等多元需求。再如，建立房屋体检和房屋养老金制度，为房屋长期维护提供稳定的资金来源。

制度落地难免经历阵痛，但这是行业转型必须经历的阶段。房地产开发的未来方向已然明确，就是让房子回归居住本质，切实保护购房者权益，推动行业迈向更加健康、更可持续的发展轨道。