楼市正式进入二手房时代 存量房主导市场意味着什么

在北京二手房市场，业内公认的“荣枯线”为1.3万套。依据这一标准，北京二手房交易网签量已经连续6个月站上这条线。8月份，北京二手住宅网签量达到13853套，同比增幅约3.9%，连续6个月保持同比正增长态势。

北京的情况并非孤例。国家统计局数据显示，1—8月全国二手房交易网签面积同比增长10.6%。这一数据折射出我国房地产市场的一个重要转变：随着发展阶段的变化，交易格局正由新房主导逐步转向存量房主导。尽管新建商品房交易有所缩减，但二手房交易的上升使得房地产市场交易总量保持相对稳定。

进入存量时代后，二手房成为房地产交易量的主要支撑力量，其市场热度和数据表现日益受到关注。需求向二手房转移的趋势愈发清晰。我爱我家房产经纪人王超表示，她确实感受到市场回温，业主的心态也随着市场变化而做出调整。其他地区的房产中介也反映出类似情况。在一线城市中，上海和深圳的二手住宅销售价格环比出现上涨，广州持平，北京则略有下滑。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，1—8月20个重点城市的二手房成交量级与增速均明显领先于新房，二手房的主导地位不断强化。8月份，这些城市二手房成交规模达到新房的1.59倍。多数城市8月二手房成交表现优于去年同期，其中苏州、厦门、东莞、成都等城市同比增幅超过20%。

伴随二手房交易逐步升温，市场对房地产市场的稳定性产生了疑问。国家统计局新闻发言人付凌晖回应表示，房地产交易总量有所改善，交易价格同比降幅收窄，新建商品房库存继续减少。在这两项积极变化中，二手房交易发挥了重要作用。住房城乡建设部数据显示，1—8月二手房网签面积达5.5亿平方米，连续多个月超过新房销售面积。同时，8月份70个大中城市中有48个城市的二手住宅销售价格同比降幅较上月收窄。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，国家统计局公布二手房交易网签面积指标有三层重要意义：一是需要将增量市场与存量市场结合起来分析；二是二手房交易规模已经较大，超过了新房交易面积；三是当前二手房交易数据保持活跃，未来需要更好地促进房屋置换需求，推动置换链条顺畅运转。

近期，多项房地产政策相继出台，涉及拿地、融资、建设、销售等多个环节。虽然新政策刚刚落地，效果尚不明显，但业内人士对其未来持续发力抱有期待。中指研究院分析指出，从中长期来看，随着现房销售逐步推进，加之房企投资和开发决策趋于审慎，新房供应规模将有所下降，行业竞争将更加依赖资金管理、产品品质和项目运营能力。

不少现行政策着重关注存量住宅领域。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，扩大住房公积金提取和适用范围，有助于满足不同阶段的实际需求。围绕庞大的存量住房，住房装修、物业费支付等需求明显增加。付凌晖指出，原有的房地产市场运行模式已难以适应新变化，需要加快推动发展模式转型。今年以来，相关部门进一步深化住房公积金制度改革、完善商品房销售及其配套制度，推动构建房地产发展新模式。这些政策措施的落地实施，将有助于推进我国房地产市场转型发展。