伴随2026年开年楼市政策密集加码，首套房贷利率跌破4%、换房退税政策延长等利好频出，“房价即将重启上涨”的声音再度浮现。然而，历经近四年的楼市调整，全国70城新房和二手房价格分别回撤10.1%和17.4%，回到2019年和2017年水平，部分三四线城市跌幅超20%。当前市场已告别普涨时代，2026年房价并非“全域上涨”的简单复刻，而是一场深度分化下的结构性博弈，所谓“全面启动上涨”的论调，需结合底层逻辑与区域现实理性审视。

要判断2026年房价走势，厘清近四年下跌的核心逻辑至关重要——这并非短期周期性回调，而是支撑房价二十年上涨的底层动力集体反转。1998年至2021年的普涨时代，源于住房市场化、城镇化红利、土地财政、货币超发等因素共振，形成“越涨越买”的正反馈。但2022年以来，这些因素相继熄火，人口净减少、置业主力人群萎缩、居民杠杆率触顶、库存高企、预期转弱等问题凸显，楼市进入“人口顶+杠杆顶+预期顶”的三顶叠加期，这种趋势性调整决定了普涨基础已彻底消失。

从2026年整体态势看，全国层面将呈现“L型触底、跌幅收窄”特征，而非全面上涨。基准情景下，2026年新建商品住宅均价跌幅将收窄至-1%~0%，较前几年年均跌幅明显缓和。支撑这一判断的因素包括政策托底、购房成本下降与核心城市止跌信号。截至2025年前三季度，全国200个省市出台超470条优化政策，限购限贷全面放松，信贷与财政补贴形成合力；首套房贷利率降至3.5%~4%的低位，部分区域低至“2字头”，房价收入比创历史新低，刚需购房成本进入合理区间；2025年4月已有12个城市新房价格上涨，5个城市二手房价格回升，市场底部支撑逐步形成。但“跌幅收窄”不等于“上涨启动”，全国性上涨缺乏需求总量与预期基础。