2026年拆迁潮要来了？自然资源部明确这5类房子或将被拆迁

一个时代的变迁，往往铭刻在砖瓦之间。

在过去的数十年里，“拆迁”这两个字，深刻改变了无数家庭的命运轨迹。有的人在一夜之间拥有了多套房产，有的人从低矮的棚户区搬进了宽敞明亮的新居，还有的人通过一次征收，实现了数代人都难以完成的财富跃升。

曾有一段时间，大规模的建设被按下暂停键，城市更新转向“留改拆”并重的模式，许多人不禁感慨：拆迁带来的红利，似乎再也与自己无缘了。

然而，风向正在悄然发生转变。

一份来自自然资源部38号文的重要定调，让“拆迁”再度成为舆论关注的焦点。这并非盲目重启，也不是大水漫灌式的推进，而是精准拆改、存量盘活、应拆尽拆。

官方释放的信号十分明确：自2026年起，新一轮城市更新的大幕即将拉开，5类房屋将被优先纳入拆迁范围。

有人欢喜有人忧。有人静待身价翻倍，有人担忧资产贬值，也有人试图抄底老旧小户型以博取拆迁机会。

今天这篇文章，我们将借助权威政策、官方数据以及真实案例，把从2026年开始的拆迁逻辑、范围、机遇与风险，一次性讲透彻。

一、拆迁，镌刻在时代中的财富密码

谈及拆迁，几乎每个人身边都能找到一段真实的故事。

单位有位同事，早年在城中村拥有一套自建老房，2016年遇到征收，一次性获得了8套房产加200多万现金的补偿。从普通上班族到靠收租度日的业主，人生轨迹在一夜之间被改写。

这样的故事并非个例。

官方数据显示，全国棚改实施以来，超过2亿群众从棚户区搬出，累计开工改造各类棚户区超过4000万套。不少家庭一户可置换2至4套安置房，这份收益，是许多人埋头奋斗几十年都难以实现的。

拆迁不仅改变了居住条件，更重构了财富格局。它是城市化上半场最直接、最猛烈的红利。

但随着城市发展进入下半场，2021年前后，国家明确提出：告别大规模、无序化拆迁，城市建设进入存量提质、精细更新的时代。

一时间，“拆迁落幕”的声音此起彼伏。没赶上的人扼腕叹息，买了老房的人忧心忡忡。

可现实真的如此吗？

答案是：拆迁并未消失，只是换了一种方式，强势回归。

二、38号文引爆全网：不是不供地，是要“拆出地”

最近，一份文件在地产圈刷屏——自然资源部38号文。

核心表述一度被广泛解读：新增建设用地优先保障重大项目与民生，原则上不用于经营性房地产开发。

有人惊呼：开发商没地可拿了！有人狂喜：新房供应减少，房价要涨！

很快，官方紧急澄清，回应清晰有力：并非暂停房地产开发用地，而是重点用好存量资源，精供优供，因城施策把握节奏。

这句话，才是真正的关键。

白话翻译：新增用地不给商品房了；想开发，必须从存量里挖。

存量从哪来？

包括闲置用地、低效厂房、批而未供土地、老旧住宅、城中村、危房集中区等。

这些地块大多位于城市成熟片区，配套完善、人口密集，但普遍存在年代久、密度高、隐患大、效率低的问题。

以前，城市爱“摊大饼”，向外圈要地；现在，必须向内部空间要效益。

怎么要？

拆。

不是乱拆，是精准拆：拆危房、拆低效、拆阻碍规划、拆影响安全、拆不符合城市未来的房子。

这样一来，逻辑完全通顺：

严控新增→盘活存量→拆迁更新→优化供给→稳定市场。

既不占用耕地，又能改善居住，还能拉动投资，一举多得。

三、天时地利人和：新一轮拆迁，条件已经成熟

很多人疑惑：为什么偏偏是现在，重启精准拆迁？

因为，所有条件，都已具备。

1. 业主心态变了：从“漫天要价”到“主动盼拆”

前几年楼市高位，老小区业主对拆迁预期极高，谈判难、周期长、成本高。

如今市场调整，老破小跌幅普遍大于新房，设施老化、流通性差、保值能力弱。

越来越多业主明白：与其坐等贬值，不如盼拆更新。

数据显示，近一年多地旧改项目签约率提升30%以上，部分小区从启动到签约完成，周期缩短一半。上海徐汇、静安，广州越秀、天河，不少片区甚至出现居民主动申请旧改征收的现象。

2. 经济拉动作用显著：拆一个小区，激活一条产业链

拆迁的带动效应，远超想象。

拆改启动→安置补偿→建材采购→施工建设→装修家电→物业服务→消费升级。

据住建部测算，每万平方米拆迁改造，可直接带动上下游产值超3000万元，间接拉动就业超千人。

在当前扩大内需、提振经济的背景下，城市更新成为稳增长、惠民生的重要抓手。

3. 政策全面松绑：流程简化、资金支持、试点先行

自然资源部明确：

城市更新中的边角地、夹心地、插花地，用于民生与保障房项目，可简化审批；

历史遗留问题用地，由政府承诺处置即可推进；

增存挂钩：不盘活存量，就不给新增指标。

政策工具箱全面打开，为拆迁“开绿灯”。

四、多地已先行：城市更新，从口号变成行动

嘴上不说，身体很诚实。

近两年，各大城市纷纷弱化“不搞大拆大建”的表述，转而以“城市更新、存量盘活、旧住宅区改造”的名义，实质性推进拆迁。

广州：国家级典型，存量盘活标杆

央广网3月20日报道：广州增城区在收储土地、低效改造、存量盘活上大胆突破，形成多项国家级、省级典型案例，成功入选自然资源部存量房地产盘活典型。

通过清理违约、压减存量、优化供给，既盘活土地，又稳定市场，实现多方共赢。

广州多个城中村加速推进，三元里、三滘、东风等片区旧改资金批量到位，单个项目投资超百亿元，补偿标准优厚，居民回迁提速。

上海：核心区动迁提速，老破小率先企稳

上海虽不再高调提大拆大建，但市区旧改征收力度空前。

徐汇、黄浦、静安等核心片区，一批老公房、老旧里弄启动征收，预算大幅增长。

数据显示，2026年上海全市拆迁补偿预算超千亿，多个区增幅超200%。

业内普遍认为：核心区老房止跌企稳，一方面是租售比回归合理，另一方面正是拆迁预期在托底。

其他城市同步跟进

北京、深圳、杭州、南京、成都等，均加大危房治理、城中村改造、重点片区更新力度。

一场以安全为底线、以规划为引领、以存量为核心的新一轮拆迁，已经在全国悄然铺开。

五、官宣定调：2026年起，这5类房子或一律拆迁

重点来了：到底哪些房子，最有可能被纳入拆迁？

结合自然资源部38号文、住建部城市更新要求、各地实操案例，以下5类房屋，优先级最高、政策依据最足、落地概率最大。

第一类：D级危房与高危预制板房（应拆尽拆）

依据：《危险房屋鉴定标准》JGJ 125-2016

D级为最高风险等级：承重结构失效、整体危险、随时可能坍塌。

上世纪七八十年代的预制板房，抗震差、管线老化、无维修价值，多地明确“清零拆除”。

补偿：以安置+货币结合为主，优先保障居住权，政府兜底。

案例：广州花都某D级危房，9个月完成原拆原建，居民自筹+政府补贴，直接住上新电梯房。

第二类：重大基础设施与公共利益项目红线内房屋

依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

地铁、高铁、主干道、学校、医院、公园、水利、应急设施等规划红线内房屋，依法征收。

这类拆迁强制性高、流程规范、补偿透明，几乎没有悬念。

案例：广州国际金融城西区路网建设，涉及房屋全部启动征收，保障城市骨架落地。

第三类：城市重点功能片区规划范围内房屋

CBD扩容、产业新区、商圈升级、历史文化片区、核心载体建设等，涉及房屋统一征收拆迁。

特点：位置优、补偿高、改造力度大，往往诞生“天价拆迁”案例。

案例：上海黄浦、徐汇部分片区，因核心功能升级，征收补偿标准处于全市第一梯队。

第四类：城市核心区无保护价值的低层老旧住宅、平房

核心地段、低密度、高潜力、配套成熟，但建筑年代久远、环境差、容积率极低，土地价