每年3月下旬到7月上旬，是学区房成交最为密集的时间段。近日，记者在城区采访调查发现，今年有所不同，集中成交期大幅提前，在春节前后出现了一批集中成交的小高潮后，学区房市场却没有跟随气温的回升而进一步回温。“进入六七月份的销售旺季后，市场反倒是像泄了气的皮球，成交量较往年不可同日而语。”不少资深房产中介表示，今年是最近几年里学区房最“脆弱”的一年。

旺季不旺

供需关系发生转变

“您现在看到的这套‘书包房’，产权面积83平方米，是中层的黄金楼层，配备一个地上储藏室，现在只需72万元。”某短视频平台上，供销路上某房产中介经营者刘经理卖力地介绍房源，自今年3月底视频发布后，这套房源一直没有成交。8月13日，记者采访了刘经理。他说：“2021年的时候，同类型房源的成交价突破了每平方米1.35万元，如今8000多元也很难成交。过去四个多月，仅有三位客户给该房源出价，最高报价为63万元，与房东心理价位相距甚远。”

谈到市场为何出现如此大的变化，另一位房产中介的房经理说出了他的见解。“主要是供需两端的体量发生了变化，一方面是出售房源的客户急速增多，另一方面则是买房人的心理发生了变化。对于前者来说，或是急于卖房寻求改善房源，或是子女教育进入新阶段急于卖房变现；对于后者来说，子女教育不再‘内卷’，越来越多人选择让孩子就近入学。因此，供大于求的前提下，价格肯定要下探的。”

为何市场上选择抛售此类房产的市民越来越多？在房经理看来，这与价格走势有关。根据城区房价走势来看，学区房的概念约从2008年以后开始出现并深入人心，而主要成交并伴随着价格上涨的周期是在2014年以后，并在2021年达到高峰。

过去三年间，随着房地产市场的大环境改变，学区房的关注度出现了下降的趋势。“一是2014年以后买房的客户，随着子女义务教育阶段的完成，他们自然选择出售。二是那些孩子已经上了初中的客户、原本可以继续居住的客户，因房价下跌而选择提前出售。三是因改善性住房需求，选择出售旧房置换新房的客户增加。三者相加，房源激增在所难免。”房经理说。

租金下跌

二手房库存量攀升

记者调查发现，由于房价走低，选择出售旧房的市民不断增多；由于价格不理想，选择由售转租的客户不断增多；由于出租房源增加，房屋租金价格走低；房子租不出去，只能空置或者降价出售；成交价格与挂牌价格的差距不断扩大，造成市场成交量进一步下滑……由此，市场形成了一个闭环——买卖双方持续博弈。

“以太白楼路上的商业集中区为例，一套约90平方米且配套完善的两居室，10年前的月租金在1500元以上，五年前的租金在1000元左右，如今基本降到了1000元以下。”枣店阁社区某房产中介负责人魏经理告诉记者，一方面是房源增多造成租金下降，一方面则是房屋折旧带来的竞争力下降，再加上租房人群的心理发生变化，房屋租赁市场带给学区房成交的影响正在扩大。

“以前，太白楼路以及红星路两侧的出租房，基本没有空置，现在很多房子空了半年以上也正常。这些房源中的相当一部分，房东选择了出售，造成二手房库存量攀升。”魏经理说。

虽然学区房领域买卖双方的博弈愈加激烈，但是大户型学区房的成交量有所回升。“以前买房子就是为了孩子上学，也不打算去住。如今，花同样的钱，我可以多买三四十平方米，居住质量提高了，因此我打算孩子上了学就搬过去住。”

5月份，市民王先生购入了一套位于供销路上的二手房，113平方米三居室的入手价格为85万元，同样的价格在三年前只能买到六七十平方米的房子。“当时我关注的一套相邻小区二手房，65平方米最低价89万元，因为2万元的差价没有买成。今年我以更低的价格多买了40多平方米，孩子也成功报名上了学。”正如王先生所说，如今大户型学区房的关注度更高，买房者回归居住属性的心态越发明显。

放平心态

不少家长选择让孩子就近入学

“去年，我现在居住的辖区初中改名为某初中红星校区，听说今年的中考成绩非常理想。于是我不打算再买旧房子，让孩子选择就近读书也不错。”家住红星东路某小区的于女士告诉记者，“这套房子我已经住了快20年，由于没有电梯且面积较小，居住起来非常不方便。可以说，换房子的念头已经在我脑中萦绕很久了，但是，换一套老房子让孩子上学，还是换一套电梯洋房改善居住环境，我始终没有拿定主意。”今年，放平心态的于女士终于做出了决定：买一套自己心仪的四居室，让房子最终回归居住属性。

如今，像于女士这样选择“放过自己”的市民越来越多，他们在置换新房时，更多选择房子的居住品质和便利程度，而不是选择其他附加因素。“四年前，孩子刚出生的时候，我非常焦虑，总想给他最好的，当时我就打算买一套老房子供他上学使用，但是因为各种因素耽误了。随着近年来我市义务教育优质均衡发展，去年，孩子在家门口就近上了一所公立幼儿园。于是，我就有了新想法，让孩子接受家门口的教育，距离我的工作地点也近，接送孩子十分方便，心情也更加舒畅。”家住济宁高新区的市民刘女士说。（记者 万德龙）