7.4%高利率卡住美国楼市：买家观望卖家撤牌，僵局何时能打破？

美国房贷利率的再次上扬，正在进一步延长美国房地产市场的低迷周期。

据房地美（Freddie Mac）最新发布的周度数据，美国30年期固定房贷平均利率已升至7.4%。在经历此前创下2022年10月以来最大单周涨幅之后，该利率环比又上升了0.12个百分点，再次刷新2023年底以来的最高水平。

全美房地产经纪平台Redfin在10月12日发布的报告中指出，利率突破7%这一关口，直接导致大量潜在购房者被挡在市场之外。若不考虑2020年春季因疫情造成的非正常停摆，全美待过户房屋销售量已降至2014年以来的最低点。

总部位于吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团总经理丹尼尔·何（Daniel Ho）在接受第一财经记者采访时表示，按揭利率重回7%以上，令短期内改善住房可负担性的期望落空。他认为，7%是一条心理分界线，美国楼市将进入一个“量缩价稳、逐步回调”的僵持阶段。

交易端的“冰河世纪”

高昂的借贷成本正在系统性地切断交易链条。Redfin数据显示，全美人口排名前50的大都会区中，待过户销售量出现了近三年来的首次全面下滑。上一次出现类似的普跌局面还要追溯到2023年9月，当时房贷利率同样经历了长时间的“破7%”高压。西海岸地区的跌幅尤为严重，西雅图以24.4%的同比降幅居首，洛杉矶、圣地亚哥和安纳海姆紧随其后，跌幅均超过15%。在这些高房价市场，利率的微小变动就足以将大量犹豫不决的买家挤出市场，而西雅图等地科技行业就业市场的边际放缓，也对真实需求形成了二次打压。

苏富比国际房地产马里兰、弗吉尼亚和华盛顿特区高级副总裁Leo Lee对第一财经记者表示，目前100万美元左右的刚需房源几乎已陷入“零看房”的停滞状态。他观察到，多数业主并不急于亏本出售，而是选择主动撤牌“熬过冬天”，寄希望于明年开春市场对7%利率常态化脱敏后再重新入市。

Leo Lee直言，此前房贷利率从6.5%跳升至7%仅用了十天，利率的急速变动让市场措手不及。他预计未来数月市场周期将显著拉长，平均去化周期可能从20余天翻倍至40天以上，经纪人也不得不通过多轮精细化带看来促成交易。

波士顿Redfin Premier资深经纪人康纳利（Brian Connelly）也观察到了卖方议价权的丧失。他表示：“过去十年里，只要挂牌上市几乎百分之百能卖掉，通常不仅成交迅速，还会收到多份竞标报价。但现在形势彻底改变。如果不把价格定得略低于周边可比房源，并对房屋进行细致的预售整理与软装包装，房源就极易沦为长期滞销品，最终只能被迫降价或下架处理。”

更值得关注的警示信号是合同违约率的异常飙升。9月全美已签署合同的交易中，有14.5%最终流产，除2020年3至4月的极值外创下历史新高。Redfin分析认为，买方占据主导后，看房者一旦在房屋勘验（home inspection）中发现微小瑕疵、测算月供超出预期，抑或仅仅因为市场预期转弱而改变主意，都会果断选择弃约，买方市场的特征因此进一步固化。

房价涨不动了

销售的降温也传导至价格端。Redfin的数据显示，全美房屋销售价格中位数为39.4万美元，同比涨幅仅微增1.3%，为2月以来的最小涨幅。降价甩卖的扩散趋势尤为明显，9月有60.5%的成交房源最终以低于初始挂牌价成交，该指标已连续18个月维持在六成左右；同时，近两成在售房源经历了主动调低要价，降价潮在前50大都市圈中的43个均呈扩大态势。

纽约地产经纪机构Serhant经纪人Amy Wang对第一财经记者表示，曼哈顿核心区的房价实际上已在相对底部横盘数年，当前价格相较2019年峰值回撤了约20%，基本缺乏进一步断崖式下跌的空间。她表示，多数曼哈顿房东凭借当地强劲的租赁需求转为长期持有，其代理的业主在过去三年中仅有一人选择降价，但按揭利率的上涨无疑让核心城区的冬季交易雪上加霜。

丹尼尔·何也分析称，当前多数房东更倾向于转售为租而非大幅折让，这为名义房价提供了底部支撑；但若高通胀与紧缩环境长期并存，剔除物价因素后的实际房价已然处于下行通道，预计未来6至12个月全美名义房价将以横盘微调为主，随着观望周期拉长，后期积压房源才会逐步入市分流。

根据凯投宏观（Capital Economics）的一项测算，2026年全美房屋销量势将创下2011年以来的最低纪录。曾准确预测上一轮美国次贷危机的华尔街知名分析师惠特尼（Meredith Whitney）预警称，尽管近年来房屋成交量出现骤降，但这并不足以压低房贷利率或房价。这意味着楼市交易的深度冰封状态至少还会持续到明年，她称，2027年的房屋销量至少会和2026年“一样糟糕”。

居住成本外溢与两极分化

在美国中期选举临近的背景下，最新的全美经济调查显示，在18至34岁的年轻群体中，住房开支的沉重负担已越过通胀日用品及其他传统议题，跃居首要政治关切。

全美收入中位数用于租购房的比例也正全线走高。据美国房地产分析与数据服务公司Cotality统计，全美居民租房与购房所需支出占收入中位数的比重，已分别从2019年的24%和21%升至目前的26%和28%，而在东西海岸核心都会区这一比例甚至更高。租房市场的压力同样逼近极限。房产租售平台Apartment List的数据表明，全美超过五成的租户面临严重的房租负担，逾2200万户家庭因支付租金而不得不压缩其他基本生活开支。

日常物价上涨与就业市场的不确定性，更进一步恶化了工薪阶层的购房能力。Leo Lee在受访时谈及，生活成本的飞涨叠加工资增速平缓，正迫使一般工薪群体全面暂停置业与置换需求；在人工智能技术重塑就业环境的焦虑下，依赖薪资的受薪阶层普遍处于防守避险状态，缺乏加杠杆的意愿和能力。

Leo Lee对第一财经记者表示：“眼下美国物价飞涨，十几年前我刚到美国时，去超市花三四十美元就能买满一车日常用品，而如今却需要三四百美元。这种生活成本的剧增投射在房地产市场上，最直接的体现便是工薪阶层既不敢购房，也不愿置换。加之人工智能替代人工的潜在冲击，受薪阶层普遍产生了强烈的危机感。”

不过，手握充沛资产的富裕群体依然展现出惊人的流动性。Leo Lee透露，在300万美元以上的高端住宅市场，部分资产甚至依然能出现全款竞价成交的景象。这类买家大多属于积累了数十年股市与401(k)退休金红利的“婴儿潮一代”（Baby Boomers），由于完全无须依赖银行按揭贷款，他们几乎免疫于利率变动带来的财务挤压。