2026年1月，香港一手住宅成交金额同比飙升148%，二手市场成交额增长56%。中原城市领先指数单月上涨2.5%，创下三年来最大涨幅。街头茶餐厅租金仍贴着“顶让”告示，而中环豪宅拍卖槌声不断，楼价与市井冷暖仿佛处于两个世界。

过去三年，香港楼价累计回调近三成，市场出清了高杠杆投机者。2024年起，政府取消额外印花税、买家税，本地购房税率降至1.5%，非本地买家税负从30%降至4.25%。按揭成数提至70%，供款入息比放宽至50%。美联储降息周期开启后，港元按揭利率从5.5%回落至3.25%，持有成本逆转，“供平过租”在八成屋苑成为现实。

这轮回升并非普涨。数据显示，投资性购房占成交量六成，尤其5000万港元以上豪宅，内地买家占比近七成。他们买的是资产避风港，而非日常居所。真正支撑市场的，是“高才通”等政策引入的26万新来港人才及其家庭。他们在启德、黄竹坑购置中小户型，为子女教育、长期定居落子。需求结构正在重塑：不再是纯粹炒卖，而是真实居住与资产配置的混合体。

供应端持续收紧。2025年底一手待售库存仅1.84万套，较上年减少15%，土地拍卖竞争激烈，佐敦谷地块吸引多家发展商争抢。未来三年无大规模新增供应计划，核心区土地稀缺性未变。低库存遇上强需求，价格修复水到渠成。

警报并未解除。尽管当前按揭拖欠率仅0.14%，负资产宗数可控，银行未见放松审批，但利率仍是悬顶之剑。若美联储2026年未能如期降息，港息居高不下，月供压力将重新挤压买家。房价已回升至较2021年高点仅差14%的位置，进一步上行空间取决于收入增长能否跟上。

这一波回升是政策松绑与人口流入共同点燃的理性修复，而非狂热重启。它走得稳，是因为建立在租金回报覆盖贷款成本的现金流基础上；但也脆弱，因外部环境变化可能迅速扭转预期。真正的考验不在涨跌本身，而在能否走出“政策刺激—房价上涨—负担恶化”的循环。

楼市终要回归居住本质。当新市民的行李箱真正安放在社区走廊，当租金与工资开始同步增长，那才是香港房地产健康复苏的真正信号。