房地产板块获融资客逆势加仓 释放什么信号

一线城市现房销售新规全面落地，房地产开发板块获融资客逆势加仓。

北上广深四城现房销售细则已全面落地，房企融资正式进入"项目制"时代。在板块回调的背景下，融资客逆势押注多只房地产开发概念股。

深圳三部门于10月15日联合印发《实施意见》，至此北上广深四大一线城市商品住房销售制度改革细则全部完成落地。此前8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，统一将商品住房预售门槛提升至"主体结构封顶"，并有力有序推行现房销售。

融资是本轮改革的核心环节。深圳《实施意见》明确推行主办银行制度、加大融资支持力度，开发贷定向支持现房及"好房子"项目并按建设进度分批拨付，个人房贷（含公积金）须待竣工备案后发放，资金受托支付至监管账户。封顶预售、竣工放贷、全流程资金闭环，正推动房企融资逻辑从主体信用导向切换为项目现金流导向。

资本市场配套同步到位。证监会8月28日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、并购重组，发行公司债、ABS及CMBS，推动租赁住房、城市更新项目发行或扩募REITs，房企融资与退出通道全面拓宽。

政策效果已在市场端有所体现。中指研究院监测显示，国庆假期重点25城新建住宅日均成交同比上涨33.8%；北京新建商品住宅日均网签144套、1.57万平方米，较去年同期分别增长176%和157%；上海成交面积3.46万平方米，较去年假期的1.73万平方米实现翻倍；广州则以折扣、赠家电、一口价房源等促销带动顺销，核心区改善盘去化明显走强。

深圳市场的回暖更具领先信号。乐有家研究中心监测显示，9月深圳一二手商品房合计网签9160套、环比上涨4.3%；10月1日至7日，深圳乐有家门店新房签约量环比上涨30%、同比上涨36%，带看量环比上涨101%。与此同时，深圳一手住宅现房占比由6月的36.2%升至9月的45.6%、创近5个月新高，"所见即所得"的现房正从卖点走向主流。

融资模式系统性重构，龙头稳健房企优势凸显。

现房销售制度改革，是指将商品住房预售门槛统一提升至"主体结构封顶"、推行"所见即所得"的现房销售，并配套主办银行制与全流程资金监管，推动房企融资由主体信用转向项目现金流的制度变革。在"销售规则—融资体系—资本市场"协同的制度闭环下，券商普遍认为行业融资逻辑正系统性重构。

财信证券房地产行业分析师陈刚指出，本次商品住房销售制度、信贷管理、资本市场支持三份文件同日发布，构成了"销售规则—融资体系—资本市场"相互协同的制度闭环。现房销售抽走了预售回款这一最主要的现金流来源，信贷与资本市场文件则负责补齐融资缺口。

东吴证券在研报中提示，本轮政策并非简单取消预售，而是实行"新老划断"；2026年1—7月房企到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款合计占比44.6%，新模式下按揭回款时点后移，房企建设期可支配资金相应减少。该机构认为，财务稳健、融资渠道多元、项目经营能力强的房企竞争优势将进一步显现。

华泰证券则对地产板块转向积极，认为市场对销售制度改革的反应已相对充分，未来将重新聚焦房地产量价复苏，"供需两端的双重优化或将推动更多城市房价加速筑底"，融资、产品力、工程能力或持有运营管理能力突出的房企值得重点关注。

中金公司房地产行业分析师李昊进一步指出，改革重新定义了新时代房企的现金流管理模式，规模房企估值短期或承压，但随周期切换仍将体现估值弹性。

25股获融资客逆势押注。

数据显示，目前A股市场共有70余只个股涉及房地产开发概念。近一周（10月9日至15日），板块整体走势偏弱，概念股全线回落，信达地产跌超14%领跌，香江控股、首开股份、万科A、华丽家族等多股跌超11%。

尽管板块走弱，融资客却选择逆势押注。从资金角度看，东方财富Choice数据显示，近一周（10月9日至15日）共有25只房地产开发概念股获得融资净买入。其中，保利发展获杠杆资金加仓1.02亿元，陆家嘴、城建发展分别获抢筹0.66亿、0.21亿元，衢州发展、华发股份、中华企业均获超0.13亿元融资净买入。

作为融资净买入居首的龙头，保利发展近期融资动作密集。公司在现房销售新政落地后率先披露50亿元定向可转债募集说明书，成为A股首家启动再融资的上市房企，募集资金全部投向上海、杭州、广州、佛山等9个住宅项目。同时，公司以广州保利中心、佛山保利水城时光汇为底层资产的首单商业不动产REITs已获证监会注册。上半年公司综合融资成本降至2.61%，81亿元公司债最低利率仅1.85%。

央企招商蛇口则通过REITs矩阵打通融资闭环。公司以深圳太子广场、昆山招商花园城为底层资产的商业不动产REITs已于9月获证监会注册，叠加蛇口产园REIT二次扩募和租赁住房REIT首次扩募筹备，"产业园+租赁住房+商业不动产"三大持有业态REITs矩阵基本成型。上半年公司综合资金成本降至2.61%，签约销售962.45亿元、同比增长8.28%，稳居行业第四。

（文章来源：东方财富研究中心）

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