上海楼市实探：新房改善型产品热销，二手次新小区价格坚挺

在国庆长假期间，上海房地产市场依然保持较高关注度。

10月6日下午，位于宝山区长江西路附近一处央企开发的A项目售楼处，来访客户持续不断。该楼盘地处中外环之间，总房源超过600套，整体均价低于7万元/平方米，自去年5月开盘以来提供95折优惠，当时首批认筹率达到112%。

A楼盘负责人向证券时报记者表示：“国庆假期期间仍有不少客户前来咨询看房。目前仅剩少量143平方米户型在售，100平方米等户型已全部售完。交房时间也有望从原定的明年9月提前到春季。”

距离A楼盘大约700米，在18号线通南路地铁站附近，另一家央企开发的B楼盘门前，前来看房的车辆已排起长队。该项目与A楼盘几乎同期入市，均价超过7万元/平方米，主推建筑面积约112至190平方米的3至4居室产品，共计800余套。虽然没有折扣优惠，但项目首次开盘认筹率约为120%。

B楼盘置业顾问介绍，当前126平方米户型仅剩一套顶层房源，112平方米户型还有少量房源，143平方米户型仍在销售中。关于交房时间，合同约定为明年6月底，但根据目前施工进度，有望提前至今年12月底。

在新房整体表现方面，上海中原地产数据显示，截至9月29日，上海新建商品住宅成交面积为39.4万平方米。其中，外环区域的刚需改善型项目表现突出，例如青浦徐泾板块的绿城悦海棠，项目均价6.3万元/平方米，一次性推出281套房源，开盘后全部售罄。

10月6日，上海中原地产首席分析师卢文曦向证券时报记者分析称，总体来看9月新房成交量表现较为稳健，按照惯例，最后一日成交通常高于平均水平，全月成交量有机会超过8月。单价在3万元至6万元/平方米的首次改善型产品占据了榜单一半席位，这一比例在以往市场中并不常见，说明市场亮点集中在外环以外，外环区域楼盘的成交活跃度较8月继续上升。不少新开项目甚至触发了积分制。

同时，他指出，受“8·28”新政以及8月落地的沪八条影响，房企成本端发生变化，已有部分楼盘收回了此前的优惠折扣，也有项目释放出后续批次房源将上调价格的信号，这对正在看房、处于议价阶段的意向买家形成了一定推动作用。随着上海配套实施细则正式落地，展望10月，市场仍有期待，外环以外的成交活跃度大概率可以维持当前水平。

二手房市场同样对“金九银十”抱有期待。据上海中原地产数据，截至9月27日，上海9月二手房网签累计20721套，同比增长约17%，连续第8个月单月成交突破2万套关口。

上海链家数据显示，9月1日至27日，链家二手房带看量环比上涨5.5%，客户咨询量上涨3.5%。

近日，证券时报记者走访多个内环、中环小区发现，部分网红次新小区近年来房价相对坚挺。

例如，在浦东金桥中环附近某2020年多次开盘即售罄的网红次新小区（2022年交房），当时买入均价约7万元/平方米。

附近门店中介介绍，今年8月，该次新小区11楼的100平方米房源成交价为728万元，仍高于当时约700万元的买入价。目前小区低价房源已不多，也没有出现高价成交的情况，整体价格较为稳定。“这一板块最近三个月成交稳中有升，长假期间带看量也不少。”他说。

相比之下，多数老旧小区的房价已调整至2016年水平。例如，在浦东靠近内环的金杨板块，建于1995年的某小区61平方米房源挂牌价318万元，最近成交价约275万元，均价约4.5万元。

“这相当于2016年左右的房价水平，因为前期超跌，今年老旧小区的价格反弹力度也相对较大。特别是总价400万以下的房源，涨幅基本在5%至10%。”附近一位门店经理告诉证券时报记者。

适逢9·29购房贴息政策出台，展望后市，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，受益城市不仅集中在弱二线和三四线城市，政策中提到的房价150万元以下这一限制条件，对一线大城市乍看影响不大，但实际上，房价经过多年调整后，部分高性价比的小户型二手房，其总价也接近这一水平，这也有望在一定程度上带动一些大城市二手房的交易活跃。